1、 优秀的建筑设计（产品） 2、 独特的置业主张（营销） 3、 强力的整合武器（销售招商） 塑造成功楼盘的解决之道是： 本次提案纲要 1、住宅分析 3、营销推广 2、商业分析 4、百特简介 问在前面 1、城市中心2梯9户的小户型公寓卖给谁？ 2、总共6层的商铺怎样全盘托出且高价去化？ Part 1 : 住宅分析 一切以市场为出发点! 一、住宅行情剖析 1、全国楼市“涨”控全局 2009年4月至今，全国楼市涨声一片，最高水平甚至超过2007年的疯狂时期，一时地王频现、量价齐升 但从6、7月开始，18个代表城市中的13个，开始出现销售下滑 同时，7月，房贷开始紧缩，以控制银贷风险及楼市泡沫 小结：楼市面临整体上涨的宏观环境,但未来，楼市局势不明朗，存在压力增大的可能，对产品、营销全方位提出更高要求 最近股市，单边上涨进入最高潮时，又忽然开始另一波极端下跌 2、衡阳楼市创造历史新高 ●上半年，“衡阳房地产出乎意料的稳健！从年初伊始的楼市小阳春，到商品房销售的刚需释放，再到5、6月份高端产品的集体放量，衡阳楼市在经历了观望之后迅速回归的过程。 ●上半年衡阳楼市一反2008年同期的低迷阴霾，呈现出周周递增、月月递增的昂扬势头。全市共销售备案商品房6997套，面积876086平方米，销售总额为224803万元，与去年同期相比分别增长109.62%、108.73%、146.63%。销售价格创造了衡阳房地产历史上的一个高峰 3、住宅均价稳中有升 2009年上半年，全市商品房均价为2566元/平方米，与去年同期相比增长18.14%。商品房住宅均价为2151元/平方米，与去年同期相比增长5.03%. 从上图可以看出，3、4月份房价下滑，是部分开发商为处理囤积房源推行的让利行为所致，并不代表房地产市场整体情况，5、6月份我市楼市成交回暖态势明显，房价稳中有升。预计下半年衡阳楼市将稳字当头、温和上升。 小结：房价稳定增长，对本案来说，无疑可以最大限度的实现赢利 均价表 4、市场90平米以下小户型几呈空白 当前衡阳商品房住宅销售的主力户型为90-144平方米区间的中户型，占总签约面积的56.69%，其次为144平方米以上的大户型，占总签约面积的37.56% 衡阳现售楼盘户型面积表： 小结：衡阳呈现出市场初级阶段的主流大户型，产品供应呈现出结构性矛盾即大面积户型供应过量和市场需求中档户型的矛盾。 按照市场发展规律来看，随着价格的攀升，本案小面积的三房以其低总价将更受青睐。单身公寓的户型能有效地填补市场的空白 5、刚性需求激情释放 在2008年楼市低迷时期，相当多的购房者持币观望，房产刚性消费需求被压抑积蓄起来。至年底，衡阳商品房市场没有出现人们预期的那样“杀跌”的情况，消费需求开始释放. 需求一旦释放，必然推动市场向好，“买涨不买跌”的消费常态又必然促使更多的需求释放 6、投资客开始增多 一贯以“内销型”作为主要特征的衡阳楼市，在当前市场回暖氛围中，除了自住型需求的置业者外，相当部分“投资”需求逐渐成为市场升温不可忽视的一大主力。 因为价格洼地效应，一些外地投资客逐惭将投资的眼光转移到内地的二三线城市 小结：那些总价较低,地段好的精品小户型,已成为投资客市场的主角，本案将有效迎合投资客群的需要 7、老城区楼盘推案少 雁峰区 老城区，因城市建设规划及道路、旧城改造等因素，推出个案逐渐减少。 禧城月畔湾，世纪名城,康新花园 珠晖区 在江东那些区域，略微偏僻，各类配套也不齐全，且该区受居民购买涟经济发展状况等因素影响，需求不多、品质一般。 华泽钱江苑，盛世嘉苑，中凌景帝名苑 蒸湘区 成交量占据了衡阳市场的半壁江山, 这几年发展迅速，城区面貌年年翻新，所以形成了一个比较成熟的商业劝新的人居环境。 中泰峰境，华亿明珠，长河时尚世界，新盛花园，凯旋豪庭，锦绣雁城等 高新区 受衡阳政府部门搬迁至开发区的影响，带动了高新开发区的住宅建设。高新开发区环境优美，各类配套日趋完善，高新区将成为衡阳品质楼盘集中地。 香槟小城，尚邦领域，御璟花苑，冠都现代城，雅仕林湘苑，沐林美郡， 珠江愉景湾，山水华庭，曲兰庭苑，衡府，润泽上邸等 石鼓区 受土地限制，所以楼盘较少。 龙江明珠，峰景国际，碧水阳光，耀江花园 小结:通过区域扫描,可以发现,衡阳房地产市场主要集中在蒸湘区与高新区, 而市中心的雁峰区石鼓区楼盘日益稀缺，本案市中心的核心地段为价值提供了坚实的基座. 8、楼市促销打折成风 衡阳楼市促销的方法比较单一，主要以打折为主，一般98拆，99折，其他的送装修送家电送旅游等促销方式在衡阳均未看到。只有月畔湾采取每层加1元的方式促销，另外衡阳楼市促销有一个办VIP卡的特点，在没有开盘的情况下，很多楼盘均采取此种措施预售 小结：衡阳楼市促销方式不多，主要还是在打价格战，建议本案可以进行亲情方面的促销,与竞争者形成差异化 9、电梯房成为主流 通过市场调查,衡阳电梯房占据市场绝对的主流地位,达到90%以上,只有为数不多的几个楼盘拥有楼梯房,如,耀江花园和芙蓉嘉苑.其余均为高层电梯房 小结:就目前的衡阳市场来说，基本上都是电梯房的开发，以30层为主,基本都是2梯6户,占据一半,另外,同类产品竞争加剧. 两军相拒，机致胜哉 二、竞争对手扫描 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看