12月5日至7日中央经济会议提出；放宽中小城市和城镇户籍限制。 而适度宽松的货币政策不会“退出”，货币政策要保持连续性和稳定性，增强针对性和灵活性； 信贷的增速将有所控制
蓝印放宽，楼市回暖
2009年末，户籍放宽，信贷收紧
【观局】市场大势分析
放宽的蓝印户籍政策为市场注入了新的动力
市场走势向好，但仍属于供大于求的买方市场，市场存量超过40万平方米
在天津房地产市场整体向上的主旋律中，蓟县商品住宅市场整体走势向好，成家均价在震荡中上扬； 2009年后半年，销售量超出新增供应量，呈现销售过旺的态势； 由于受2008年金融危机影响，存量增长明显，目前主要销售2008年存量产品。 市场供大于求的形式尚未发生转变，买方市场现状依然延续
【观局】市场供应分析
以目前蓟县市场的去化速度比对，存量的消化周期较长，未来竞争激烈
2009年蓟县市场单月销量峰值为3.76万㎡ 这是制定销售策略的重要参考依据
【观局】市场供应分析
以高层为主要供应产品，定位高端，同质化严重，市场处于乱战。 主要针对蓟县消费者，1-2内市场供应量大，不确定性增强
域内供应项目较多，且有一定同质性，市场带有明显的竞争导向性
【观局】市场供应分析
80-100㎡产品供盈中，过多的产品供应影响购房者的信心
相对去化率来讲，大户型产品的消化速度更快，体现蓟县客户对高价值产品的接受能力，仍有挖掘的空间
蓟县客户偏爱大尺度的舒适型产品，但是市场供应较少
【观局】市场需求分析
蓟县客群对本土开发企业认同度较高，外来企业品牌塑造需要一定周期
蓟县房地产的本土开发企业更容易被市场所接受和认可； 在同样的市场条件中，本土企业产品虽然与外来企业开发产品有所差距，但其更容易实现高价值
【观局】市场需求分析
附：恒大金碧天下客群解析
通过操作恒大金碧天下，我们发现，地缘性客群更容易为新概念【景观、园林、外檐、高新技术】所引导，客群的认知成熟度成熟度相对较低
根据我们在蓟县市场的长期操作经验，本地客群的概念可引导性更强
【观局】市场需求分析
区域市场总体向好，蓝印户籍政策提供了一定的市场空间 蓟县市场供大于求，竞争激烈，是典型的竞争导向市场 蓟县地缘性客户更偏爱大尺度舒适户型、以及本土开发企业，同时更容易为概念所引导
【小结】供需市场
易居中国经过长期操作，将竞争导向市场的项目分为四类，领先者、挑战者、追随者与补缺者
【观局】市场领先者判断
蓟县市场的领先者已经产生、七星花园与天一绿海项目是典型代表
【观局】重点个案详解——七星花园
七星花园是目前蓟县市场认同度较高的，同时实现较高价格的代表性项目
七星花园具有区域客户所认同的本土企业开发，同时概念丰富的特点
一、人性化社区：针对老年社区定位，融入无障碍等设计理念； 二、一园双景：山体公园及2000余平米的人工湖泊； 三、建筑尺度：宽至百米的楼间距，57%的绿化率，宜居属性高； 四、新风系统、建筑环保材料的应用、360°智能化配套； 五、6000平米商业配套，大型超市即将进驻；
定位蓟县首席人性化私享宅邸
【观局】重点个案详解——七星花园
主打五项概念
【观局】重点个案详解——天一绿海
七星花园是目前蓟县市场销售速度较快，同时市场形象较好的代表
产品展示：以大盘之姿，大手笔打造示范区，整体表现大气、专业
销售中心
景观大道
精神堡垒及围挡
销售中心内部
示范区：示范区产品设计新颖，景观园林节点明显，植被层次丰富，水系贯穿其中
【观局】重点个案详解——天一绿海
天一绿海项目产品线丰富，舒适型产品较多，物业服务概念营造到位
【小结】市场角色判断
受目前蓟县市场供应项目品质以及客户认知水平的限制，七星花园和天一绿海项目在下述几点上符合地缘性客户需求：
丰富的概念阐述以及引导； 较大尺度的舒适户型； 本土企业开发
本项目在市场上处于何种位置，能否成为领先者？
路劲地产 【建造优质生活空间】
1994年惠记集团有限公司与美国国际集团亚洲基础设施基金合作成立路劲； 1996年七月份，路劲在香港联合交易所上市挂牌买卖； 1997年获《亚洲金融》财经杂志选为「1997年香港最佳管理公司」之一； 2004年开始国内房地产业务，购入广州天河公园地块；2005年购入江苏省常 州市武进区三幅地块； 2005年路劲自一九九七年起一直被《亚洲周刊》列为「国际华商500」之一。 路劲是恒生综合指数200成分股之一
全国性品牌企业，实力雄厚，开发经验丰富，物业服务过硬
【观局】本体分析
商业配套：迎宾路餐饮街、兴华商圈、古街商圈； 教育配套：蓟县二小、蓟县六小、蓟县二中、蓟县四中、蓟县一中； 医疗配套：蓟县人民医院； 超市：家乐超市、北京世纪联华超市；
本案
处于县城板块的第一象限，具备打造高端物业的基础。 坐山面水的东北部地区，凭借良好的景观资源，成为蓟县高端居住区的选址； 东、西、南、北环线的修建，津蓟、蓟平高速的通车，使得区域价值得到进一步的提升；
项目区位出于较优板块，市场认知度高
划分标准： ①自然景观资②配套情况③未来发展潜力
【观局】本体分析
二期产品随为现房，但户型尺度单一，可炒作概念稀少
二期产品： 全部为五层半花园洋房产品； 全明户型，南北通透，格局紧凑； 但户型单一，尺度小，概念稀少。 大部分以现房方式展现
【观局】本体分析
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