上海/华漕 华漕镇闵北路项目前期定位报告 2012/6 项目核心问题研判 项目核心目标 本案作为闵行区北部重要门户及金丰社区居住核心，区域形象一直是区域发展的重要瓶颈 项目目标解析本案需要在区域限制、市场现状及开发商利益之间寻找平衡点！ 区域限制 作为北青公路以北区域内的商用型物业，寻找切实可行的发展方向，实现项目价值最大化 开发商利益 区域内住宅开发早期发展迅速，但闵北路商业氛围匮乏， 主要形式以小型零售店为主 市场现状 如何克服目前市场现状，在满足开发商利益的情况下实现本项目的利益最大化？ 项目面临问题解析本案在操作中需要翻越三座大山：区域突破、形式创新、产品塑造 区域突破 形式创新 产品塑造 区域“发展瓶颈”所带来后遗症如何医治？ 如何解决区域外商业及工业区对本案产生的客户截流现象？ 片区商业形式单一，消费人群外溢，项目配套型商业价值如何体现？ 片区内部商业如何创新，力求满足区域及项目内部需求？ 传统的研发型办公楼不适应项目发展的情况下，寻找项目发展新模式？ 塑造工业配套型商业模式，以满足市场及项目发展需要？ 项目市场分析 寻找 客户 分析 客户 迎合 客户 微观市场研究的出发点 以需定产，在规避风险的基础上，实现投资回报最大化！ 1、区域概述 闵行区北部，东与长宁区和龙柏街道相接，西与青浦区相连，南与七宝镇相邻，北以吴淞江与嘉定区为界； 属于上海外围区域 2、项目整合分析 土地用途：商办用地物业形态：1-3层为商场、4-12层为办公或商业用房 项目位于华漕镇商业中心发展规划中的核心位置 本案 闵北工业区概况 闵北工业区主要内资实体企业 闵北工业区概况 闵北工业区主要外资实体企业 工业区内没有规模型企业，没有附属的小型企业产生；目前区域内均为生产基地型企业，这些企业的办公场所都设置在生产基地内 工业区内没有对办公楼物业的稳定需求 金丰国际社区概况 金丰国际社区经过多年的发展，已经形成了一个的成熟别墅与高级公寓区。 租户大多以欧美外籍人士和中国港澳台地区人士为主，一般是周边国际学校的管理人员、学生家长，以及在古北、虹桥上班的外资公司高层。 区域内的租金一般在5000-10000美金/月之间，租户4000-8000美金/月的住房补贴指导着租赁价格 金丰国际社区概况 金丰国际社区别墅及公寓一览 近两千户住宅内的国际居民具有强大的高端商业消费能力与需求 国际学校区概况 本项目周边紧贴上海美国学校、上海英国学校、上海新加坡学校、上海韩国学校等4所外籍学校与上海台商子女学校。 近几年，上海的国际学校生源一直在以20%以上的速度递增，本项目周边的5个学校的规模与教师数量均在不断扩大。国际学校所有外籍教师均可享受学校的住房补贴，多数普通教师的每月的住房补贴额度一般在3000-6000元之间； 各国际学校的一般不配置教师宿舍，外籍教师大多自行在外租赁房屋居住 国际学校区概况 国际学校规模与教师数量 目前区域内国际学校的外籍与台湾地区教师人数近400人 ，为稳定的酒店式公寓需求客群 商业现状 区域内的商业主要集中在北青公路的南侧，即国际居住社区范围内，而北青公路的工业区内商业几乎空白，所以本案的业态定位将直接影响本案未来商业运营的客流导入问题 商业现状 以生活配套为主的社区型商业 汉堡王、papajohes比萨、 华岛咖啡、星巴克 克里缇娜美容、west美发 上海银行、正章干洗 联华超市 …… 商业现状 华漕镇中心的零售型商业 大润发、家得利超市 联华超市、迪信通、光大通信 麦当劳、东北饺子馆、湘里人 家土菜馆、重庆鸡公堡、国大 药房、惠友网吧、宝岛眼镜、 佳茗美发、航天证券 …… 商业现状 餐饮、娱乐型商业 四季王朝大酒店、梦亭宾馆、 繁兴浴场、东方网点、快客、 乐港茶餐厅、馨田湘菜馆、 九州通大药房、舒美佳超市、 真依快足浴 …… 商业现状 区域内商业市场现状 华漕镇常驻居民超过20万人。目前区域内没有符合现代商业理念的社区型商业中心出现，现有的老式商业无法满足区域内大量居民日常购物、餐饮的需求。区域内居民的购物、餐饮需求主要被引导至北新泾的西郊百联购物中心、世纪联华、易初莲花与江桥的江桥商业中心、沃尔玛等相近的社区型商圈。目前区域市场内经营状况较好的商铺租金主要集中在3-4元/㎡天 华漕镇目前迫切需要一个地标性的社区型商业中心