本报告是严格保密的。本报告是严格保密的 深圳房地产周期研究 深圳房地产周期研究：1997-2008 首先、我们发现，深圳的房地产周期与香港相比，由于发展年限 短，缺少复苏期的实践，后三个周期市场表现类似 投资需求快速增长—— 价升量跌 全民投资热潮涌动 GDP持续高增长，经济 有过热倾向 危机期 06-07年 刚性需求是易进场客户 群——价量齐跌 紧缩消费，观望态度强烈 经济增长放缓 萧条期 07-08年 消费需求逐渐活跃，消 费意愿较强 消费需求稳定 消费者需求 周期 改善型需求再度活跃， 稳定增长——价量齐升 刚性需求最为活 跃——价跌量升 楼市周期 GDP快速增长，经济发 展较快 经济稳步发展经济周期 发展期 00-05年 起步期 —00年 而且、在各周期中各需求对应物业发展规律也与香港基本相一致 但是，由于内陆建筑容积率更有余地，改善型需求物业更加细分 供应稀缺，极致资 源豪宅，价格/速度 仍能坚挺 别墅价值实现连破天花 板，被迷信化 别墅尤其是郊区别墅发 展很快，资源价值提升 别墅主要为占有绝对资 源的极致豪宅，且客户 群纯粹，供应套数少 顶端物业 典型项目： 东部华侨城天麓 典型项目： 香蜜湖一号 典型项目： 纯水岸、红树西岸 典型项目： 银湖别墅、青青山庄 典型项目： 中海大山地 典型项目： 中信红树湾/星河丹堤 典型项目： 阳光带海滨城、万科城 典型项目： 百仕达、东海花园 典型项目： 金地梅陇镇4期 典型项目： 金地梅陇镇 典型项目： 锦绣江南 典型项目： 深业花园、海丽花园等 郊区改善型物业受 灾严重，高层大平 面滞销，（类）别 墅价值快速贬损 伪豪宅化现象严重：高 层平面更为放大，郊区 （类）别墅物业总价逼 今城市核心地段大平面 城区主要表现为高层户 型面积放大，舒适型户 型增多，郊区出现大量 中产TH及类TH产品 在城市核心地段（豪宅 区）供应，以130-140平 3/4房为主改善物业 ９０ｍ２左右2/3房 重新成为主要走量 产品 “偷面积”/酒店公寓 概念盛行，以成本换价 格 普通住宅面积放大，3 房成为主力供应产品 70-100m2两房/三房刚 性产品成为当时市场上 的主流供应产品居家物业 集体观望，改善型 需求损伤最大，刚 性需求最易入场 投资需求快速上涨，其 他需求被挤压 改善型需求稳步发展以刚性需求为主需求特征 萧条期：07年至今危机期：06-07年发展期：00-05年起步期：96-00年发展阶段 深圳各周期需求-物业表现特征一览表 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看