区域竞争激烈，本案需通过“差异化、个性化”的营销推广，形成竞争优势的要求不变！
上半年9亿销售额，全年25亿销售额，30亿的推货量不变

本案任务目标、要求、蓄客不变， 本案营销工作压力之大前所未有！ 然而，在我们自身要求不变的前提下，市场却发展了变化…
一、目标不变
二、市场有变
三、四月营销执行总结
四、2010年营销方案调整
市场有变
政策调控力度持续加大
“国四条”
“二套房贷”
“国十一条” “京十一条”
政府09年末至今，四次出手
调整供应，保障5类住房的供给； 有保有压，压制投资投机性需求； 控制信贷风险，稳定市场秩序； 明确责任，落实到地方各级政府； 严打捂盘惜售，维护市场供应； 遏制投资、投机购房，控制购房需求
新“国十条” “京十条”
高端物业/非刚性需求成为打压核心； 对房价的控制 从“稳定” 到“遏制”到“打击”
市场有变
置业需求受到影响
新政抑制了投资和改善类需求，将对本案蓄客产生一定影响

对于刚需客群，是否执行7折利率将影响其置业成本，但考虑到其需求的迫切性和家庭替代支付能力，政策影响相对较弱！ 对于升级、改善、投资客群，更高的首付能力与筹措资金实力将决定其购买能力，其中，相当数量的改善型需求将受到最大冲击，无法贷款将直接抑制需求！ 对于投机类需求，由于其相对强劲的资金实力，受信贷政策影响也相对较弱！
市场有变
整体市场表现
由于新政的影响，购房人观望态度渐浓，市场下行预期加重

日成交量跌四成，观望氛围形成不可避免
新政后通州项目率先调整价格，海棠湾下调价格2000元

近郊热点项目纷纷降价稀释泡沫
4月15日前，单周日平均成交480套，16日以后猛降到286套
多项新政公布导致楼市风向大转，各开发商在积极分析市场情况的同时，采取不同举措应对新政，主要有如下几类： 第一类：纯新项目推迟开盘时间，观望市场变化。因新政需要进一步落实，需要一段时间消化，且是否还会出台调整政策未知，众多纯新项目开发商决定选择捂盘来作为应对，不少计划在4月中下旬入市的项目，在浓重的观望情绪和强势的政策打压下，纷纷推迟至五、六月份入市。 第二类：非核心区项目开始多名目降价促销。对于前期价格上涨幅度大、透支度高的非核心区通州、燕郊等五环外地区，大多项目采取明确打折粗线，目前已有20余项目打折抛盘，最多优惠4000元/平米，最高降幅达10万。同时，开发商也想出了一些资金对策，比如分期付首付，分期付款、房价优惠抵消利率上浮等 第三类：老项目后期加速推盘。五环内核心区众多老项目后期为了减少新政对项目影响，在新政未彻底明朗之前，抓紧推货，快速回笼资金，缩短销售期

市场有变
整体市场表现
开发商不同举措应对市场突变
市场有变
区域市场表现
领海天使湾
鸿坤理想城
长阳半岛
新里西斯莱
前期项目价格已站稳22000，加之房源有限，目前项目报价为22500，预计7、8月份再推新楼。（准现房）
上期开盘价格达到23000，由于新政影响，原本本月底开放5#楼，现已向后顺延，具体时间待定，价格从原来报出25000调整为价格暂时未定

项目预计6月开盘，目前价格从均价17000,调整为高板13500起,低板16500起。（精装）
新里报价18500元/平米，其中精装标准2500元，4月27日首次开盘，搜房网报道其销售600套

区域老盘新品价格预期降低，回调可能性大； 新里价格预期偏于谨慎，其价格定位对本案价格制定有直接影响！
政策调控力度：
置业需求影响：
整体市场表现：
区域市场表现：
高端物业/非刚性需求成为打压核心； 对房价的控制，从“稳定” 到“遏制”到“打击”
新政抑制了投资和改善类需求，将对本案蓄客产生一定影响

由于新政的影响，购房人观望态度渐浓，对房价下行预期加重，开发商不同举措应对市场突变

区域老盘新品价格预期降低，回调可能性大； 新里价格预期偏于谨慎，其价格定位对本案价格制定有直接影响！
市场有变
鼓励刚性置业，投资改善需求受限，市场观望态势渐浓，新盘预期降低

对本案而言政策影响低于竞品影响
本案价格预期应谨慎研判，确保任务完成
一、目标不变
二、市场有变
三、四月营销执行总结
四、2010年营销方案调整
四月营销执行总结
核心价值：核心价值体系回顾 推广执行：四月推广目标达成 网络推广：推广有效，结合项目节点，尚有投放潜力 地缘资源：项目地缘辐射空白，急需抢占资源 百合蓄客：无法达到要求，推广急需加强
区域地段价值：南城发展潜力股、新都心进京门户、大兴首富低密版块 品牌价值：央企实力、地缘美誉、以往销冠业绩、子品牌升级之作 交通价值：地铁上盖、无缝链接 产品价值：纯居住社区、稀缺的紧凑户型、百米超大楼间距 营销价值：茉莉优雅、英伦风情
本案差异化核心价值体系梳理
核心价值提炼：魅力都心、地铁上盖、英伦薄板
四月营销执行总结
核心价值
推广执行
7月
4月
6月
3月
5月
开盘
认筹
5.1
6.12
项目阶段诉求
阶段推广主题
公关活动
从和谐生活到优雅名门 冠军品牌 舍我其谁
茉莉优雅生活情景体验
优雅名门香飘京南 茉莉公馆含苞待放
茉莉主题—客户激励措 及抽奖暖场活动
“茉莉成长基金” 4月首次报广亮相 （香笺夹报）
茉莉盛放颁奖典礼 暨客户激励措施兑现活动
物料筹备及现场打造
冠军保利 茉莉品质
情景体验 茉莉人生
倾国倾城 茉莉盛放
全面启动
短兵相接
全面竞争
蓄势待发
板块炒作 茉莉导入
茉莉导入
茉莉面世
茉莉培育
茉莉花开
营销目标
截留客户
激烈拼争
开盘爆销
吸引关注
4月品牌推广基本达成， 已开始进行产品炒作

四月营销执行总结
。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看