论 差 异 临安项目开发思路策略沟通 九木广告 2009.8 在澳门做人很难， 没有金表不行， 不是别人看不起你， 而是别人看不到你。 ——电影《伊莎贝拉》 与此同时， IPOD不再是音乐播放器，而是音乐时尚； SWATCH不再是手表，而是腕上时装； STARBUCKS不再是咖啡，而是艺术情趣的第三空间； 之后，消费者呈现出巨大的追随热情…… “差异化”战略，同样是房产开发的不二法宝。 项目本体分析 地块位于临安的西面，距离市区仅有6-7公里，沿13省道，可以直接抵达； 按照路程来计算，本案所处的区块仍然处于大杭州城郊边缘发展的直径范围，从杭州市区驱车，路程仅需1小时车程，交通便利，可达性强。 项目之交通 6-7公里 本案 临安市区 项目之地块 项目共分为三大地块，一号地块55.5亩、二号地块66.9亩、三号地块8.4亩，总计开发面积可达132.9亩，成一定开发规模； 整体地块地形为山地地貌，区块内有一定的高差起伏，并且形状呈不规则，这对后期物业的设置会有影响； 目前地块内仍布满树木与竹林，虽然属于毛地之状，但景观资源优厚，生态条件较佳； 项目周边山林资源丰富，自然景色优势明显，但缺少生活配套，居住氛围不足。边上仅有一些农家闲散分布，并无可依托的配套资源，基本的生活物质仍然需要驱车前往附近的集镇。 项目外围区域散布一些规模的葡萄园，目前有一农家观光园在附近经营，说明区域农家旅游消费会有一定的市场； 项目之环境 从环境和地势地貌上看，是属于适合人居发展的理想高度，并且规模达到了132.9亩，具备山中造城、山中造园的条件。 由于项目远离集镇，缺少生活配套的支撑，第一居住场所价值不高，做公寓类产品，销售市场势必将受限； 山林自然资源丰富，自然人文资源优势明显，具备别墅类地产开发的先决条件； 本体总结： 本项目具有面向别墅类产品发展潜力 经过综合考虑，我们认为： 别墅类市场分析 临安市区别墅类物业少，缺少参考价值，考虑到区位与1小时交通圈等因素，杭州市区客户同样将会是本案别墅物业另一重要的来源。 鉴于此类情况，本案未来的竞争对手应该包括闲林、西溪等大城西范围区块。因此，我们需要把研究的对象放大，进行综合的考虑。 一直以来，临安市区的别墅物业并不多见，各开发公司对其反应较为冷淡，这主要受到其开发周期过长，别墅市场受众有限等因素的影响。以玲珑花园为例，不到3万方的别墅物业部分，销售周期达到了3年半之久，并且后期的销售还是依靠片区整体的成熟而后推动； 临安市区近年开发的别墅项目，离市心的位置并不远，属于城市别墅的概念，对临安市区的别墅消费者而言，生活配套是不可缺少的组成部分，这一点从玲珑花园销售中也可以佐证； 1、临安别墅排屋市场 目前临安市区范围内并无在售别墅类楼盘，某种程度上而言，临安市场别墅物业处于空挡。而这样的空挡实际已经存在近一年的时间，但仍然迟迟不见别墅类物业跟进推出，这样的现象反应了两点： 1、市场别墅受众有限，开发信心面临不足； 2、在同等情况下，于临安市区开发别墅比开发普通公寓利润来得低； 市区开发的别墅项目： 2、西溪&闲林别墅排屋市场 西溪湿地原本就是该板块的最大卖点，加上文一西路、文二西路的开通，使得这一板块既有独一无二的城市湿地资源，又不欠缺四通八达的城市交通，这一板块距市中心仅10余公里，是近两年在售别墅、排屋项目中最紧邻市区的区块。目前在售的别墅类物业项目高达近二十个之众，竞争程度可见一般 顶级高端一级，以绿城桃花源为代表，主要以整个浙江省内的高端私营企业主为主， 其次是中高端产品，以西溪山庄、西溪风情为代表，杭州本土客源为主，少量的周边区域客源及投资客。职业分布较为广泛多为各行业的中高层领导，个体私营业主等。 再一级就是中端产品，以广源盛世嘉园、瑞成花园为代表，客群主要以外贸、IT、建筑、高教老师、金融等高收入行业为主。而且随着可居性的提升，养老型、投资保值型购房者在增多。 板块内产品、客群呈现三极化： 供应的别墅产品种类丰富，面积多样。既有200方以下的经济类排屋，又有数千方的豪华独立别墅，其中供应市场主要集中在三大面积段，200～250㎡、250-300㎡、300～350㎡的之间，以中高端产品为主。 产品供应丰富： 除了目前巨大的供应存量，后期的放量依然庞大。根据市场的调查，杭州西溪&闲林板块未来2-3年大盘频现，区域内供应集中放量，总量将超过200万平方米。可以说西溪&闲林板块的别墅排屋市场不容乐观。 >200万平方米 未来供应量大： 3、小和山别墅排屋市场 小和山板块历来都是杭州高档房产的集聚地，以休闲度假别墅区和现代大学城为人关注。此板块的特质主要以城市别墅和山水别墅为主，城市别墅融入了主城区大城西板块的发展方向，增加了居住的便利性，山水别墅主要依靠一流的自然景观，北面小和山森林公园，南面午潮山森林公园，环境优美，林木茂盛，空气宜人。高教园区落户于小和山，增添了优越的人文环境。 客群主要以浙大教师、私营企业主为主，属于城市精英阶层。其代表项目有浪漫和山、水木清华、九月森林、绿野春天等。而且随着此版块辐射范围逐步放大，省内客群也随之增大。 客群以城市精英为主： 市场供应量不多： 区块主要产品以为经济型别墅位置，主要的面积短在180-200方左右，销售总价在200万之间， 目前市场存量不大，大多项目处于售罄或尾盘之中 青山湖区块 青山湖湖面达10平方公里，周围群山环抱、植被丰富、水质良好、风景旖旎，地貌属类十分丰富，湖北面更有300亩美国引进的池杉木。板块内以自然山水别墅见长，如中都`青山湖畔、锦绣钱塘、青山湖81号、金基青云山居为代表项目，随着“杭徽高速”即将开通，主城区到青山湖时间缩短到20分钟左右，逐步城为杭州的一个“远郊组团，杭州城市后花园” 杭州客群居多，其次本地临安本地公务员、企业主，少量上海客户。而且随着交通环境的改善，杭州客群比例将得到大大提升。 客群以城精英为主： 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看