包头市乾观缘项目市场研究报告
送呈：包头麦格瑞置业发展有限公司
中原地产

研究结论提要
敝司根据房地产市场调研与定位的一般原理，通过对包头市宏观经济及房地产政策、房地产市场供应现状、市场需求和在售项目现状的深入调查和分析研究，最终得出结论如下：
市场部分：
受全国经济高速发展的影响，包头市经济发展迅速，以人均可支配收入为基础的购买力迅速提高；
房地产市场尚处于初级阶段， 但发展潜力大、速度快，房价呈明显的上升趋势；
包头市目前房地产住宅市场供应以普通商品住宅为主、经济适用房和高档商品房为辅，且经济适用住房，尤其是高档商品房所占比例较小；
商品住宅市场供应产品良莠不齐，且售价较低，营销推广手段单一，在产品上和推广上都存在较多的市场空白；
产品供应类型集中为多层和小高层住宅，别墅及高层住宅较少见；小高层住宅04年开始起步，且发展迅速，并逐步为市场所接受，而高层住宅的市场接受程度尚待验证；
住宅市场需求以二次置业为主，改善居住环境是主要购买目的，单套总价30万和50万是当地居民购买力的两个重要界限；
东河区的市场产品供应以价位较低的中低端产品为主，而青山区和昆都仑区的市场产品供应集中于中高端产品；
高品质产品是本市最大的市场空白点，该类产品在青山区的需求量较大，不容忽视，中高端产品有较大的市场空间。
关于本案：
从本项目地块特点来看，该地块是非常理想的住宅建设用地，周边绿化环境良好，附近有丽日花园等高档楼盘及青山宾馆，是人们心目中的高档社区聚集地，本案具备建中高档项目的基本条件；
考虑到包头市民对高层住宅刚刚开始接触，对小高层住宅的态度尚处于开始接受到完全认可的过度阶段，但高层和小高层住宅将成为包头未来住宅市场的主流产品形式，最终将本案的产品定位确定为小高层、高层结合的中、高档项目。
本案最终定位为：
小高层与高层相结合的大型运动、健康、绿色社区
报告正文：
宏观市场研究
全国经济情况
“增长较快、效益较好、价格平稳、活力增强”，“经济运行的稳定性有所提高、发展的协调性有所改善、关键领域的改革有所突破”——这是中央工作经济会议对2005年我国经济运行的评价和表述。据国家统计局发布的《中华人民共和国2005年国民经济和社会发展统计公报》显示，2005年我国经济运行总体质量和效益不断改善，国民经济和社会发展取得明显成效，全年国内生产总值为182321亿元，增速达到9.9%。
历年GDP及其增长速度
注：GDP的绝对值按现价计算，增长率按可比价格计算
“十五”期间，我国经济发展迅速，国内生产总值稳步增加，经济增长率持续高位徘徊。未来经济发展前景乐观，GDP增势明显，但受结构调整等多方面影响，增长速度稳中有降。今年3月份中央发布的《第十一个五年规划纲要》中指出，“十一五”时期要努力保持国内生产总值年均增长7.5%，人均国内生产总值比2000年翻一番。实现经济的平稳运行。
历年固定资产投资额及其增长速度
固定资产投资一直为经济增长贡献巨大力量，但投资过快增加容易引起整个经济的不稳定发展。从走势图上可以很明显的看出，2001年至2003年，我国固定资产投资增速明显加快，有过热的危险。2003年以后，国家出台相应政策进行调整，投资增速缓慢下调，有利于未来经济的稳定持续发展。
与经济增长相伴随，人民的收入稳步增加，生活水平明显提高。“十五”期间，城镇居民人均可支配收入增长53%，恩格尔系数为36.7%，农村居民人均纯收入增长38%，恩格尔系数为45.5%，食品支出比重下降，消费结构有所改善。
历年城镇居民人均可支配收入及其增长速度
2005年我国城镇居民的人均可支配收入达到10493元，实际增长11.37%，购买能力越来越强。
历年社会消费品零售总额及其增长速度
“十五”期间，社会消费品零售额稳步增长，2005年达到67177 亿元，比2001年增长56%，增加的购买力释放量有限。
历年城乡居民人民币储蓄存款余额及其增长速度
城乡居民人民币储蓄存款余额增长迅速，2005年达到141051亿元，比2001年增长91%。城乡居民增加的收入有很大一部分用于储蓄，消费支出增长有限，消费需求有巨大的发掘潜力。
乐观的宏观经济形势，给中国房地产业的健康发展提供了重要保证和有力支持。2005年房地产开发投资15759亿元，比上年增长19.8%。商品房竣工面积48793万平方米，增长14.9%。商品房销售额18080亿元。其中，现房销售额占35.5%，期房占64.5%（该数据为初步测算数据）。
房地产建设不但是经济建设的结果，而且是经济建设的主要动力之一，通过房地产项目的建设，能拉动经济增长。这种拉动作用体现在投资和消费两方面：在投资方面，房地产建设必然要消耗相关各行业的产品和服务，带动其他行业的发展。在消费方面，房地产市场的繁荣将拉动居民消费水平的增长，扩大内需。今年年初，我国房地产业发展迅速。第一季度累计完成房地产开发投资2793亿元，同比增长20.2%。房地产销售逐步升温，全国商品房销售面积9459万平方米，同比增长10.2%。商品房销售价格增势趋缓。70个大中城市的房屋销售价格涨幅也在逐级回落，一季度是5.5%。国家近期出台的一系列政策也有利于房地产市场正常秩序的维护和供给结构的调整，房地产市场未来发展前景良好。
包头城市概况
城市概况
包头市位于内蒙古自治区的西部，北依阴山，南临黄河，西连河套平原，东接土默特川，是国务院首批确定的十三个较大城

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