限购、限贷
户籍限购2套，非户籍最多1套，“限购”的规避措施必须制止。 家庭购二套房首付6成，利率1.1倍
一房一价、限价令
公布楼盘基本信息、房源价格信息、已登记房源信息、收费项目信息和成交均价，对楼盘促销、停车位销售都要明码标价 上海商品房年涨幅应该小于8%
宏观政策背景
2011年保障房建设1000万套，增加公共租赁住房供应 非本市户籍者不可凭补缴税单购房
目前的房地产调控形势达到了从未有过的严厉，意味着今年是史无前例的调控年 7月26“沪四条”出台，对上海楼市“限购”再度收紧 7月7日存贷款基准利率再度上调，若不考虑之前存量房贷利率7折的情况，房贷利率已升至最近10年来的最高水平 政策的不断收紧，表明明年的政策环境放松的可能性不大
房地产政策持续收紧的背景下，
上海房地产市场的反应如何？
市场走势
从近两年商品住宅供求的月度走势看， 2009第四季度仍处于供需两旺的时期，2010年起至今成交量明显下降，远低于2009年的水平，2011年2月份由于春节及“房产税”与“沪九条”的两条枷锁下，当月商品住宅成交量为近两年最低值，近期上海商品住宅市场成交稳定在100万㎡/月的去化水平 而从供求比来看，近两年全市商品住宅供求比持续上升，表明全市商品住宅的存量不断增加
市场形势
近两年全市商品住宅的存量不断增加，后期去化压力增大
市场形势
市场走势
近期别墅市场成交价格呈下降趋势，并且去化压力相对公寓更大
2010年4月以后上海市别墅与公寓市场基本呈现供大于求的情况，今年相对于去年更加明显，而别墅市场相对于公寓市场供大于求的现象亦更加明显 价格方面，今年公寓市场成交价格未见下降，而别墅市场成交价格自今年3月份以后一直处于下降趋势（4月由于高端项目上海紫园出现大量非正常成交，影响当月全市别墅成交均价，不属于市场正常价格水平）
市场形势
市场走势
3000万以上的别墅市场受政策影响，成交量下滑更为明显
总价在3000万以上的别墅市场近两年成交集中在2009年年底和2010年年底；今年2月以来成交量处于近两年最低水平，剔除4月上海紫园非正常成交外，单月成交套数均在10套以内（2011年4月上海紫园集中成交35套，疑为该项目出于信托融资的需要，将这30几套房源作为抵押品抵押给信托公司）
限购导致高端客户 购买资格出现问题
调控政策不断加码 表明未来仍将持续
别墅、高端公寓将全面受限 不是不想买房，而是不能买房
市场形势
结论
高端市场客户容量日趋缩小
别墅市场
竞争格局
上海浦西内环内无在售别墅项目，本项目未来无竞品
近期上海内环内仅三个项目有别墅成交，分布于虹口及浦东区域，这三个项目共剩余3套房源，内环内别墅市场基本上无竞争 浦西内环内别墅的成交项目为虹叶花苑，仅有1套，而且成交均价均不符合市场正常房价水平，目前该项目已售罄，上海浦西内环内的别墅市场无竞争项目
板块市场
板块描述： 老西门板块位于黄浦区西南部，南靠人民广场和淮海路，东临外滩滨江地区及世博园区，是黄浦区以居住为核心功能的板块 板块特点: 老西门板块成为近年来上海市中心面积最大、力度最强的旧城改造区域，将建设成黄浦区具有现代都市风格和历史文化内涵的三大集居区之一 。 轨道交通： 区域内有4、8、9、10、四条轨道交通，在老西门板块设有6个轨道交通站点，交通便利
本案
明日星城
黄浦丽园
黄浦华庭
4号线
9号线
10号线
8号线
公馆77
竞争格局
老西门板块是黄浦区以居住为核心功能的板块
第一梯队：公馆77——地段稀缺，毗邻新天地，高品质的精装产品，成交总价段在1000-1200万元（地段和产品优势） 第二梯队：该梯队项目相对于公馆77地段欠缺，为毛坯或简装产品，该梯队成交总价段为300-900万元，目前仅明日星城在售
竞争格局
板块市场
老西门板块高端项目仅公馆77在售，成交总价为1000-1200万
竞品板块
本项目位于老西门板块北部，竞品板块选取的是以老西门板块为中心的周边板块
本案24
6791113与老西门板块相临近的板块共有五个
竞争格局
板块概述： 人民广场板块位于延安东路以北的黄浦区域，东临河南路，西至成都北路，北靠苏州河，南至延安东路。 板块特点： 人民广场板块是整个上海的中心，是上海的地标，拥有南京路和人民广场两大CBD商圈，商务楼宇鳞次栉比。 轨道交通： 板块内集中了地铁1、2、8号线多条轨道交通，版块内有5个轨道交通站点，人民广场是市内重大的交通枢纽 市场情况： 2010年至今板块仅上海滩新昌城成交3套公寓，为137㎡的二房和148、250㎡的三房，成交均价为25369元/㎡，脱离市场价格水平。该项目近期开盘时间为2007年，目前已经售罄
2号线
1号线
8号线
竞品板块
人民广场板块是上海的中心，以商务功能为主，目前无在售项目
上海滩新昌城
竞争格局
。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看
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