— 苏宁朱家角项目营销策划案 — 2011-7-19 开篇-营销定位必须明确的几个问题 关于40年产权商办物业的开发模式判断 产品功能在销售端口如何定位 如何实现控制总价 价格支撑 操作方式——实现销售必需的其他要求 定位之下需要的其他运作方式 产业属性支撑 土地属性支撑 客户需求支撑 产品定位——围绕实现销售进行判断 开发模式判断 产品如何做 做出来怎样卖 主力体量以出售为导向，保证短期利润产出 主力体量以运营为导向，保证长期利益 旅游、商办、类住宅等复合地产操作模式 旅游地产操作模式 朱家角认知2 商办用地在朱家角的现状与未来4Zhujiajiao cognition Current Situation and the Future in Commercial /Office land of Zhujiajiao Project location 基地现状分析7 项目定位 BaseAnalysis Product Functions Orientation 产品功能定位 Customer orientation 客户定位 项目机会点寻找 Seek Opportunities in the Project 基地现状分析 客户定位 朱家角区域认知 商办用地在朱家 角的现状与未来 产品功能定位 项目机会点寻找 项目定位 成功案例研究 第一部分项目定位总纲 区域认知 区域认知 朱家角古镇历史悠久、古风浓郁，江南水乡文化底蕴深厚 水 乡 古 桥 民 居 禅 院 朱家角之地，大约成陆于7000年前，早在宋、元时期朱家角地区已形成集市，后因水运方便，商业日盛，逐渐形成集镇，至明万历年间逐渐繁荣成为江南重镇 河港纵横，九条长街、三十六座石桥、千栋明清建筑 历史人文 区域认知 朱家角镇近几年的产业发展结构显示其对于第三产业的依赖性尤为大，08年末第三产业占据GDP产量的56.29%； 08年全镇完成社会总产值226.51亿元，其中商业产值完成120.5亿元，实现地区生产总值38.95亿元 ，旅游经济和工 业经济是该镇的两大支柱产业； “江南水乡特色旅游”是朱家角旅游的主打产品，由于地处沪、苏、浙三省交界地段，地理位置上的优势伴随古镇旅 游开发的实质性启动，以旅游业为突破口，大力发展第三产业是朱家角镇经济发展的支撑点 产业结构 旅游业已成为朱家角板块支柱产业