苏宁环球北塘项目定位建议 Part .1 项目本体分析及属性界定 Part .2 开发商的主要目标及核心问题 Part .3 项目初步研判及整体战略 Part .4 项目整体定位 目 录项目本体分析及属性界定 城市属性 长三角经济圈核心城市，经济发达，消费活跃 无锡，处于苏锡常经济圈核心部位，距离上海及南京都市圈均在1小时车程范围内。 苏锡常都市圈位于长三角北侧，是上海大都市圈的有机组成部分。 发达的高速公路和轨道交通网络。使得无锡与长三角其他都市圈紧密相连。 经济高速发展，人均GDP逐年递增，消费活跃 区域属性 处于城市发展的重点区域，属于城市资源第二圈层，也是无锡传统的商业及居住区 规划至远期建设用地规模将达到2936.50公顷，规划人口规模为40.2万人。北塘区的功能定位是以发展居住为主，同时开发惠山运河文化旅游和商贸物流业、服务业，并兼顾都市型工业的发展，形成一个水岸文化居住服务综合区。 北塘次分区的规划结构可以概括为“两带三尖、两心两区、三片两园”。 北塘区对外交通有沪宁铁路和京杭大运河，其内部道路网由城市快速干道、主干道、次干道、支路四级道路构成，其中主干道呈“四横四纵”的总体格局 区域属性 城市交通配套逐步完善，逐渐形成各具特色两大居住版块：盛岸路版块、春申路版块 项目四至 项目临近成熟商业区，配套齐全，具备打造高品质项目的起点 北 东 南 西 兴源北路 青石西路 地块经济指标 地块规模较小，三面临路，周边商业氛围浓厚，适合塑造中型城市综合体项目 地块内部平整土地一块，外围北侧为河道 不利因素：北面为变电所 项目属性界定 二线经济发达城市，传统商业及居住区，品牌项目竞争激烈，无特色资源，城市新核心区中型城市综合体项目。开发商的主要目标和核心问题 开发商目标：品牌+效益 企业战略目标 苏宁环球在无锡开发的第二个高端项目，强化企业 品牌，为后续在无锡市场的深耕奠定市场口碑 项目开发目标 利润要求：首先追求资金回笼，随着客户的积累和 产品的突破，追求利润最大化。 区域标杆：通过项目商业运营及住宅快速销售，短 时间内树立区域标杆 项目的主要困惑：如何在区域众多项目中突围，选择什么样的差异路线？使得在实现利润基础上能够在市场上创造苏宁环球的品牌形象 从最近的市场发展趋势研判 政策面存在风险，近期央行提高存款准备金率，预示着将回收流动性资金，同时对于税收、土地供应等调控组合拳的运用，使得市场可能在短期内进入观望期，尤其是改善型需求。 北塘区04年-08年住宅年均去化面积25万方左右，09年住宅成交面积65万方左右，呈现井喷状态,说明区域版块价值随着配套的成熟和交通条件的改善而逐步释放。 由于区域内缺乏优势资源，同时受无锡整体城市规划的限制，对于高档客户的牵引力要弱于南长区和滨湖区。改善型客源的争夺将在未来的竞争中尤为激烈 项目操作面存在风险！ 风险下的问题 问题一：宏观层面大市会不会带来销量和售价的下滑，目前立足于哪一层级的市场受大市冲击较小？ 问题 二：在目前的竞争现实中选择什么样的占位？ 竞争价值 竞争策略 开发策略 产品线 项目的核心问题：基于目标，在大市背景下激烈竞争市场中选取怎样的的市场占位 战略层面：能否跳脱现有竞争市场价值，在此之下争夺哪一层级的客户？ 战术层面： 内部产品线的打造？ 如何启动市场，把握开发策略？ 如何塑造差异化的形象诉求？对项目的初步研判及整体战略 ——3.1宏观大市的基本面 经济环境-GDP/人均可支配收入 稳定增长！ 15%速度！ 藏富于民！ 与一线城市接近！ 第一阵营！ GDP总量在长三角主要城市属于中等水平！ 经济环境-社会零售品销售总额 ：第3名 ：第4名 ：第4名 ：第4名 …… 消费增长加快！ 城市消费能力强劲！ 商业发展基础夯实！ 经济环境-固定资产投资/房地产占比 加速上升！ 对GDP贡献10%，高于全国6.6.%的水平！ 对固投贡献近1/4，与全国持平! 无锡市场-供求关系 住宅供求分析： 1，11月供应继9月的81万方后再攀高峰，达到79万方； 2，成交创历史新高，达80万方； /11-/11月均销售50万方 /01-/11月均销售54万方 /11-/11月均销售3.9万方 /01-/11月均销售4.2万方 无锡市场： 量价表现 量升价跌，价格开始在高位进行小幅度的盘整； 受供应短缺影响，短期内，价格仍具备维持高位的基础； 住宅量价表现： 1，受大量供应及恐慌情绪影响，带动11月成交再攀高峰； 2，受政策优惠取消所形成的恐慌影响，短期内成交将维持高位运行，但由于供应短缺越来越明显，成交量将趋于盘整； 3，价格趋于盘整，短期内冲高的动力不足； 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看