1 跑赢市场，完美收官 ——芜湖国贸天琴湾2015年营销总纲建议 回顾推广策略 推广方向围绕江景现房节点性释放优惠，客户接受度较高，但对大户型销售的支撑仍显乏力新品发布期：释放项目楼王产品“7#绝版江邸 压轴钜献” 价值信息，灌输绝版江景现房优势，趁势加推 持续销售期：通过“一湾一宅一生”，在客户认知并认可本项目的基础上，灌输价值大于价格的理念，品位江景生活 价值落地期：“96-214㎡全江景现房 最高优惠27万”，诠释项目价值点、优惠重新包装，结合郎朗活动，吸引客户眼球 14年初：利用春节返乡潮，以“新春购房 最高优惠15万”进行优惠包装，吸引返乡客 线上推广： 高端形象 全年贯穿 节点型宣传： 小范围优惠释放，促进销售 回顾推售策略 全年推售节奏合理，上半年抢中小户型，下半年集中爆破7#楼大户型产品; 1-6#、8#、9#楼及地下车位优惠调整，加快中小户型去化 1、4、5、6#楼优惠调整（除214㎡外大户型），利用高价大户型挤压中小户型，加速去化剩余房源 7#楼加推，大户型销售冲刺 抓返乡客，借新春优惠及暖场活动促销售7#楼加推，开盘一周内销售29套 上半年以中小户型产品销售为主，下半年7#楼开盘小爆破 回顾渠道策略 线上统一统筹，优选渠道释放项目价值信息；线下不断尝试新渠道挖掘圈层客户;5 回顾活动策略 单场活动现场人气较旺，参与的老业主为项目赢得了口碑效应；但全年活动的串联度不足，连贯性方面需加强；1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 回顾业绩回顾 年度完成任务近2个亿，位居滨江板块前列，其中大户型销售更是冠绝滨江 截止到11月30日，实现的成绩单： 总销：1.98亿；套数：住宅212套，面积27865.17㎡；车位64个 成绩背后： 1、年度目标完成率：约66%（按年度目标3个亿计算）； 2、大户型去化越发艰难！可售货量盘点 2015年可售货量盘点：大户型占总货量比例约96%,167-192㎡销售均价7000元/㎡，214㎡销售均价10700元/㎡ 剩余货量以7#楼产品居多，高区去化较好，二单元01户价高，挤压一单元02户销售；4#楼剩余多为168㎡顶底产品，观景效果、价格均劣于7#楼；5#、6#楼主要剩余产品为高价的沿江214㎡产品。6 # 楼 5 # 楼 4 # 楼 7 # 楼回顾总结： 总体营销节奏安排合理，线上推广和活动有效支撑了现场销售，线下渠道不断尝试、不断创新、不断挖掘，但受限于芜湖低迷的市场特性、线上媒体渠道的宽度以及本项目自身产品户型大、总价高的现状，大户型销售虽领先市场但整体销售仍显乏力； 2015年 我们要清盘！ 销售目标：销售额3.507亿！可售货品构成： 1、数量690：住宅173套（167㎡以上产品166套）、售楼部商铺1间、车位516个； 2、总面积约4.03万㎡：住宅约31757.99㎡、售楼部商铺约1933.68㎡、车位6563.52㎡； 3、总销约3.507亿：住宅约24706万元、商铺约6500万元、车位约3870万； 推售条件： 2015年，所有货量均具备销售条件，住宅实现清盘 全国市场环境 市场两极分化加剧，一二线城市始终保持整体上扬，三四线城市市场萎靡； -一二线城市商品住宅成交指数 -北京商品住宅销售情况 两级分化，一二线城市市场亢奋，三四线城市市场萎靡芜湖城市现状 政策 经济发展速度放缓 芜湖人均可支配收入增速不及省内城市合肥、马鞍山，城市消费能力较弱，较为依赖几大企业的经济效益，伴随着企业的景气度降低，从而就业压力随之扩大，人口导入能力羸弱，从而导致经济发展陷入困境； 库存量极大，年均去化量呈20%递减 －土地出让建面与商品房成交面积比例持续高于2倍，土地的无序开发导致芜湖商品房供应连年井喷，市场供需矛盾日益凸显 政府政策面支持力度加大，但效果甚微；GDP增长放缓，居民消费能力减弱；供需失衡，库存压力日益显现； 经济 库存 政府政策面支持力度加大 虽然政府出台了一系列人才保留计划，但受制于城市发展与经济增长，收效甚微；芜湖市市区商品住宅量价走势 芜湖市场现状 至芜湖商品住宅量价齐跌，1-10月商品住宅仅销售168万方，预计全年同比上两年呈现下行； 芜湖市商品住宅月均销售面积及金额芜湖市自1月至10月，市区商品房住宅市场呈现量价齐跌趋势； 芜湖市截止10月底住宅销售面积168万方，金额89亿；-月均商品住宅销售面积和销售金额逐年下降； 目前库存仍剩余620万方，足够市场再继续消化4-5年。其中去化量为250万方，为230万方，为210万方，截至目前仅去化160万方。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看