三林『峰景湾』 08年度营销执行方案 ５月４日 PART-1 目标客群研究 PART-2 项目二期解读 PART-3 整体营销战略 PART-4 阶段推广计划 PART-5 接待中心构思 PART-6 项目销售策略 报告目录 PART-1 目标客群研究 『目标客群细分』 投资客：对物业嗅觉比较灵敏，具成熟的投资经验，深谙各种 投资渠道，懂分析投资利弊，规避风险，信息灵通； 岱山当地改善置业者：当地相对经济实力较好的客群，需要另觅住 处提升居住环境； 父母为子女首次置业：子女成年又无自己的房子，但需要自己 的天地，父母掏钱购置； 本地事业单位的员工：单位福利好，同时也会打一些投资小算盘 （比如造船厂内员工）； 在外地经商的岱山人：不一定要住在那里，但按照祖辈的规矩，在 家乡一定要有自己的房子； 沪/甬有积蓄退休干部：有时间，有精力，文化较高，希望晚年享 受生活； 沪/甬企业主管理阶层：对生意应酬深感疲惫，希望可以经常去与工 作无关的地方休假 投资客 （约占5%） 本地客户 （约占15%） 异地客户 （约占80%） √ √ √ √ √ 在外地经商的 岱山人 √ √ √ √ √ √ √ 本地事业单位 员工 √ √ √ √ √ √ √ √ 沪/甬中年企业 主 √ √ √ √ √ √ √ √ 沪/甬有积蓄的 退休干部 √ √ √ √ √ 当地父母为子 女首次置业 √ √ √ √ √ 岱山当地改善 置业者 √ √ √ √ √ √ √ 投资客 价格 海景 交通 客户类别 择房因素 周边旅游资源 五星级度假配套 本岛景观 人文历史、景观典故 生活配套 升值潜力 物业类型 『目标客群分析』 可以看出，来自宁波或者上海的乐假人士，文化修养较高，长期待在城市，习惯了成熟而繁华的生活状态，对偶尔闲适的返璞归真非常有兴趣，喜欢暂别城市的清净舒适的短期度假。 而对于岱山本地人而言，对海景不感冒，并有较大抗性，不属二期高层产品的主要客源 二期高层目标受众主要以上海及宁波外来异地置业的人群上，主要购房动机为休假 『目标客群分析』 人们在紧张而繁忙的快节奏生活中，深受诸多压力，颇感身心疲惫。越来越多的人们渴望冲破压力，还自己一份健康的人生。最佳选择就是走出阁楼，回归自然，带上家人，邀上好友到郊外去，到海边聆听海浪的欢腾，享受椰风轻抚…… 让自己松弛身心告别繁华的都市，歇息往日的忙碌，滤掉心中的烦恼，缓解紧张的情绪，在随意间尽享自然之美，在自然中体会人伦亲情，享受生活 『目标客群解读』 目标客群对于本案而言，可以找到： 释放身心、寻求解脱、养生养老、休闲度假、趣味人生 PART-2项目二期解读 2期 产品 建筑面积：约24052平米 栋数：2栋 住宅套数：527套 『项目状况』 海景资源丰富，规划中的广场是未来岛屿休闲生活重要部分。对面码头渔船泊岸，对向往海岸的人来说也是一道特别的风景 『项目状况』 本案营销策略所考虑的问题：有什么理由能支撑起二期 价值的提升，以致于高达5000/平左右的销售价格？ 如果仅仅从二期的两栋高层来看，产品无论从外立面、配套设施、景观营造等各方面目前都比较弱势，加上一期所遗留问题，整体项目品牌高度并未建立起来。 对于异地的目标客群而言，则吸引力不大，加上消费者对岱山区域位置行程上往返时间的抗性比较大，那么势必会影响二期高层的销售 『本案营销所面临的问题』 所以，中原认为：峰景湾二期产品比较单薄，在销售上存在一定程度上的抗性，如果还是按照常规的营销方式，则很难突破弱势的局面。 因此，必须寻求一种常规的、特殊的营销方式，方能实现销售的旺势 『本案营销所面临的问题』 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看