天 地 源 ■ 橄 榄 湾 策略执行报告 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容 06-20 上海世联天地源项目组 合作历程回顾 07月 天地源与世联正式签约，就苏州项目的定位展开顾问合作； 项目组奔赴苏州，开始了为期一周的市场调研； 世联飞赴西安总部，向董事会提报《项目定位与发展战略》； 08月 天地源与世联再度签约； 世联经过市调后调整定位，将LOFT产品引入项目； 在西安提报的当天，得知LOFT产品与规范不符； 09月 天地源与世联共同访谈规划部门，寻求突破； 项目组锲而不舍，提出MOMA的技术突围方案和BOUTIQUE概念； 12月 经过再次细致的市调，提出“纯粹中小户型 ”的市场定位； 第三次对总部的提报，明确“城市菁英 专属社区”的项目定位； 01月 世联全力跟进规划和户型设计，与阿特金斯多次深度沟通，力 图将营销的概念融入规划方案中； 2月 再度奔赴苏州，进行营销市调； 项目组在苏州向天地源上海公司进行《营销战略》的提报； 世联与阿特金斯共同就规划方案向总部提报； 3月 “橄榄湾”案名正式诞生； 世联跟进阿特金斯景观设计； 同时：橄榄湾项目奠基开工仪式成功举行； 橄榄湾项目规划报批顺利进行中； 天地源和橄榄湾的广告牌面市； …… 合作历程回顾 提报结构 市场动态 项目形象演绎 营销法则 本体分析 形象解读 营销全攻略 市场扫描 六月，变化再次蕴酿？ 六月，变化再次蕴酿？ 90平方米以上单元首付比例30%——限制了需求 楼盘规划面积70%为九十平方米以下户型——改变结构，加剧竞争 土地两年内必须开发——增加供应，加剧竞争 园区主竞争市场 高尔夫 花园 IALA 国际 东湖 林语 金 湖 湾 湖畔 天城 枫情 水岸 春 之 韵 东湖 大郡 三四 欧 洲 城 第五 元素 东湖 大郡 玲珑湾花园 大湖城邦 和乔丽晶 湖适 德邑 巴黎 印象 半岛 华府 顺景 中海 雅戈尔未来城 建屋 中金 港中旅 仁恒 中海 建屋 大连发兴 尾盘（售罄） 在售楼盘 潜在楼盘 湖北板块 未来城 双湖板块 公寓价格：5300－6300 公寓价格：5200－5800 竞争聚焦 楼盘均处于一期销售阶段，后续供应量相当充足。 周边5000-5500元/平方米的价格区间已经形成，并得到了客户的认可。 目前周边房型缩水的趋势非常明显，受调控影响，后期的小户型供应量会大幅增加。 总价和首付比例是区域购房敏感度很高的影响因素 我们在哪里？ 4900 6300 5500 5200 5800 5300 我们要突破！ 我们的对手在做什么？ 典型竞争楼盘 雅戈尔未来城YARK公馆 位置：金鸡湖北华池街、沈浒路 规模：50万平方米 一期规划：高层，五星级酒店、产权 式办公、服务式公寓、公寓 主力均价：服务式公寓：7000元/平方米 普通公寓：5700元/平方米 销售动态：10月形象出街，06年5月20日开始接受预订。6月24日 将正式开盘，先推50-80㎡精装服务式公寓和85-130㎡普通公寓 各1栋（2－6层、9－24层、31－32层），推案量360套。 配套先行的开发策略 先聚人气后聚财 服务为先的开发理念 南向开间的充分利用 户户朝南的房型设计 产品特色 销售现场到位的包装 多重的开盘优惠 日进斗金＋单价优惠＋选房优惠 成熟的认筹解筹程序 从现场介绍，到5月认筹、即将解筹，体系清晰流畅，诚意客户已达375组 左右 营销特色 解筹现场直击 6月24日，YARK公馆于观前商圈的雅戈尔富宫大酒店进行摇号选房； 8：30，现场开始了舞狮表演； 9：00，客户纷纷入场，现场接待入座、奉上饮料点心，一些都很顺利； 9：30，现场人数超过300人，场地看起来有点小； 9：40，摇号正式开始，客户们已经迫不及待； 9：47，第一批摇号客户开始选房，现场气氛热烈； 10：18，第二批摇号开始，但程序出现错误，导致重新摇号，现场开始有些混乱 11：10，第三批摇号亦发生错误，销控板也出现选房客户数小于定房数，现场失控； 12：30，摇号没有继续，客户纷纷离开，而愤怒的客户都在交涉，摇号活动失败…… 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看