前言：项目整体情况
医院
学校
地铁
幼儿园
市场
二期住宅
二期商业
一期商业
一期住宅
住宅实现现金流，商业实现高溢价
商业同住宅的相互作用： 商业为形象、配套支撑，提升住宅价值 通过住宅热销，带动商业销售
住宅为大城基础 商业提品质亮点
前言：项目整体情况
前言：营销目标解析
一期住宅为首发产品，需要实现热销： 实现现金流，项目发展保障 通过热销，奠定后期销售和溢价 以热销树立项目品牌，以项目品牌反哺建工品牌
附：成都销售面积TOP15楼盘一览
全年2929套销售目标=成都住宅销冠项目
前言：营销目标解析
全年， 仅有中德英伦联邦、南城都汇、君汇上品三个项目销售金额超过15亿
如何做成都住宅销冠？
本案提纲
Part.1 前言 Part.2 营销背景 Part.3 项目定位 Part.4 营销实施
Part.2 营销背景
Part.2 营销背景
客户基础3
本体分析市场背景
1. 宏观分析——经济
GDP指标：全年实现7.8%的增长，高于原7.5%的预期 PPI指标：四季度迎来拐点，取得连续增长
宏观经济触底反弹，拥有良好的宏观氛围
预计中国宏观经济拥有良好的发展态势，房地产行业预计将因此而获益
政策底已经明确，预计政策变化不大，个别地方将量化宽松
1. 2 宏观分析——政策
部分地区量化宽松政策一览：
商品房用地成交面积环比上升，主要是受到上半年市场回暖的影响，开发商拿地积极性开始上升;
数据来源：嘉联数据平台
12年总体土地成交均价环比上升54%，为08年以来之最。住宅用地成交均价虽有所下降，仍在高位相对波动。土地成交价格整体呈上升趋势，土地回暖趋势明显
土地市场量价齐升，成都主城区市场看好，预计上半年优于下半年
1.3 宏观分析——市场
外羊西
犀浦
远洋朗郡
高家庄赞城
中铁塔米亚
成都后花园
华邑阳光里
合能四季城
傲城
项目位置在外羊西和犀浦两大板块之间，同时面临两个板块直接竞争
外羊西和犀浦板块销售价格差异大， 项目给客户留下的区位印象对价格的影响非常大， 项目应牢牢占据外羊西区位，提升心理价位
宇众悦府
2.1 区域市场——所属板块界定
蓝光幸福满庭
保利项目
供应情况：为外羊西-犀浦板块的货源集中供应阶段，而步入后，区域内多数项目进入尾盘，后续供应不足；
销售情况：11-12年度区域集中去化，明星项目垄断区域成交，目前剩余货源不多，区域内单盘最高年去化量为10万㎡；
备案数据
备案数据
外羊西板块需求量高，去化稳定，客源充沛，明星项目垄断成交
外羊西板块供应情况（面积）
外羊西板块销售情况（面积）
2.2 区域市场——外羊西板块特征
外羊西板块尾盘居多，当期货源基本售罄，本案面临的直接竞争较弱
除华置西锦城、保利香槟国际剩余货源较多外，其余项目整体剩余货量均在5万㎡以内； 各项目当期剩余货源在100套左右，预计初将有一轮集中加推；
2.2 区域市场——外羊西板块特征
入市期竞争：外羊西尾盘清售，犀浦片区维持激烈竞争态势
1.外羊西片区竞品逐步清盘，竞争环境宽松； 2.犀浦板块竞争格局相比变化不大，维持较为激烈的态势，蓝光项目入市，提升区域热度
2.3 区域市场——入市期竞争态势
绕城
光华大道
三环路
老城灌
羊西线
直接竞争
一般竞争
微弱竞争
城西四大梯队销售价格区隔明显，犀浦板块销售单价较难突破6500元/㎡
2.4 区域市场——板块间价格梯队划分
3. 市场小结
小结：面临较为乐观的形势 1.，宏观经济态势较为乐观，将助力地产发展 2. 成都主城区市场看好，预计上半年优于下半年 3.项目地处外羊西和犀浦两大板块之间，同时面临两个板块的直接竞争 4.外羊西板块尾盘清售，竞争环境宽松，犀浦板块面临较为严峻竞争态势 5.城西四大梯队价格差异明显，犀浦板块销售价格较难突破6500元/㎡
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