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价格再创新高，后市高位运行
09年以来住宅价格一路走高，和年初相比，7月各大主要城市住宅成交价格呈普遍上涨之势。据中原地产监测，7月四大一线城市一手住宅成交价格比年初累计上涨幅度超过30%，天津、成都累计上涨幅度约10%(见图A)。据中原领先指数显示，7月五大城市二手住宅价格比年初累计上涨幅度近20%(见图B)，除深圳略低于历史峰值0.7%外，其余四个城市北京、上海、广州、天津均超越历史峰值，再创新高
新开盘价格仍保持快速上涨之势，在中原所监测的6个重点城市中，7月新开项目的开盘均价普遍较前一期有所提高。其中杭州、深圳的涨幅突破了14%；上海、北京、重庆三地新开盘的价格涨幅近10%；广州涨幅为6.35%。7月，中原所监测的四大城市的二手住宅挂牌价格亦呈上涨之势，环比涨幅分别为3.6%、5.3%、5.5%、6.1%
观望氛围重现，成交开始分化
受价格快速上涨、新增供应减少及房贷政策紧缩等多重影响，市场观望氛围在7月又开始显现，各地市场成交开始出现分化。一线城市成交出现明显回落，二线城市成交则依然保持活跃
珠三角、长三角的成交已从高位回落。7月本轮行情的发起地广州、深圳住宅成交量率先大幅回落，无论是一手市场还是二手市场，7月成交量环比回落幅度超过20%。其次是位于长三角的城市，如上海和杭州。7月上海二手住宅成交面积环比下降近20%，一手住宅成交量环比略有下调。杭州由于新增供应无法及时跟进，一手住宅成交面积大幅萎缩29%(见图C)
相对而言，二线城市尤其是环渤海和中西部地区表现较为坚挺。和6月相比，7月北京二手住宅成交面积略有下降，但一手住宅成交面积仍大幅增加13%；天津一手和二手住宅成交面积环比增加约17%。位于中西部的成都和重庆住宅成交面积依然保持平稳增加的势头(见图C)
2.宏观政策
银监会重申二套房监管红线
7月10日，银监会《关于进一步加强按揭贷款风险管理》的通知转发到广东各银行，文件重申二套房政策，严禁“假按揭”、“假房价”、“假首付”。不过，监管部门此次发文并无收紧房贷政策之说，文件所述二套房政策与之前并无太大区别，更多的只是重申政策，督促执行
最高法出台文件要求进一步做好房地产案件审判
最高人民法院于7月19日日发布了《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》。这份11条的审判指导性文件，是最高人民法院在当前形势下为“保增长、保民生、保稳定”的工作大局提供强有力司法保障的重要举措。其中，妥善审理房地产连锁纠纷案件成为《意见》的指导重点
《上海市经济适用住房管理试行办法》颁布实施
6月26日，上海市政府正式颁布了《上海市经济适用住房管理试行办法》。《试行办法》对于完善本市分层次、多渠道、成系统的住房保障体系，促进房地产市场健康稳定发展，具有重要的意义。根据部署将有步骤地实施：第一，抓紧配套文件的制订和出台。第二，启动经济适用住房申请审核、轮候供应试点工作。第三，努力推进房源建设。市政府在外环线周边，位于轨道交通沿线处统筹建设一批经济适用住房项目，主要分布在浦东三林、宝山顾村、南汇航头、闵行浦江、松江泗泾等大基地
《北京公共租赁住房管理办法(试行)》8月1日实施
7月30日，北京市住建委等10个部门联合下发了《北京市公共租赁住房管理办法(试行)》，并将于8月1日起实施。公共租赁住房是北京政策性住房的“新品种”。北京市住建委委员、新闻发言人徐志军介绍，公共租赁房是指政府提供政策支持，限定户型面积、供应对象和租金水平，面向本市中低收入住房困难家庭等群体出租的住房
3.行业动态
可售不足，量价齐跌
7月，十大标杆房企销量大减，总量为250万平方米，环比上月下跌26%，是此前连续5个月上涨以来的首次下跌，且幅度较大。新增供应有限、可售量不足已导致标杆房企在部分一线城市销量下滑，二套房贷的收紧也有一定影响。据中原监测，7月成交量一线城市回落明显，而二三线城市则比重有所增加。受此区域成交结构的影响，一线城市成交比重减少将影响标杆房企整体销售均价。7月，十大标杆房企成交均价为10230元/平方米，环比下降5%。除金地及招商外，其余房企成交均价均有所下调。二套房贷、打击捂盘等措施将一定程度上缓解房价上涨压力，但不会改变当前整体价格上升的趋势。预计下月标杆房企项目成交价格将保持稳定，而成交量将与7月持平或小幅下降
竞相争地，融资加速
近几月，土地市场上的竞争愈演愈烈，“融资-圈地”的模式仍在持续。7月标杆房企拿地合计达15地块(其中包括两地块为绿城通过合营公司取得)，万科保利各增4地块，金地增3块，招商增1地块，而绿城购买了杭州一地块30%股权，并成立两合营公司拿地。前几月仅有万科一个月中多次拿地块，而7月开始多家开发商都在一个月中数次出手，土地市场上的竞争更为激烈。7月，招商地产发公告称拟通过增发募集的金额不超过50亿元；同时与新华信托股份有限公司签署借款协议,向其借款人民币10亿元,共计增加资金约60亿人民币。而富力地产则拟发行债券55亿，获中国证监会发行审核委员会有条件通过。在目前宽松的货币政策下，开发商纷纷采用各种手段融资。利用目前融资和政策方面的便利，扩大土地储备符合开发商自身的长远利益。虽然土地价格已经在资金的追捧下屡创新高，但考虑到目前融资的便利性，以及土地资源的稀缺性，仍然无法阻挡具有资金实力的开发商的购地热情，预计土地市场上的火爆局面仍将持续
4.土地市场
宅地供应放量地价继续攀升
7月中原土地监测系统数据显示，随着4月以来居住用地成交的持续火爆，各地政府推地积极性提高，继续加大居住用地的供应。7月居住用地供应量较前12月均值增加102%。加之8月前两周北京、上海、广州、深圳又相继推出热门居住用地，预计后续几月一线城市将再掀土地成交热潮。7月居住用地成交面积较6月有所下降，与前12月均值基本持平。尽管成交量出现缩减，但土地交易市场依然是居住用地最为耀眼，逾七成居住用地溢价成交，居住用地地价继续上升，比前12月均值翻一番
房企拿地踊跃各地方兴未艾
7月房企拿地热情高涨，土地成交市场一改6月北京一支独秀的局面，北京、武汉、广州、上海和杭州相继上演土地争夺大战。北京大兴区地块，上海青浦赵巷地块，广州金沙洲、大学城地块，武汉东湖开发区地块，杭州钱江新城地块，分别被万科、保利、绿地、金地等知名品牌发展商纳入囊中
5.住宅市场
(一)新房市场
7月，住宅市场持续近半年的“量价齐升”的态势开始出现转折。全国住宅市场普遍出现销售量下滑，销售价格上涨的态势。7月中原住宅监测系统数据显示，一线城市住宅成交量出现了下滑势头。除北京成交量基本持平外，其余三城市均出现不同程度下滑。此轮调整中率先触底反弹的深圳、广州则加速下滑。其中，深圳本月成交量已是连续第四个月下降，广州亦是第三个月呈下滑趋势。二线城市除杭州连续第二个月大幅下滑外，其余城市成交依然保持活跃，7月成交量再现增长
7月，七个被监测城市(除天津)共新增批准预售面积566万平方米，环比下降3%。其中，北京、上海、成都、杭州四城市新增供应降幅超过10%。由于上半年新增供应量不及当期销售量，大部分城市住宅成交价格出现持续普涨。7月供不应求之势进一步加剧，短期供不应求现象的继续，导致各地住宅成交价格惯性上涨。除上海、广州、重庆三地成交均价基本持平外，其余五城市本月环比涨幅均达5%左右
住宅市场交易火热、部分城市价格屡创新高，这些现象已引发政府管理部门的警惕和担忧。7月中旬，商业银行从严执行“二套房贷”政策的消息在各地陆续传出，房地产调控政策由“刺激”趋向“中性”的信号正在逐渐释放，住宅市场或将面临新一轮调整。因此，预计以后几个月，政策干预的可能性将逐步增强。但供不应求的局面短期内尚无法缓解，成交量将从高位回落，价格涨幅有望趋缓。
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