金地艺境 SOHO营销策略 目 录 度营销计划 ——可售房源盘点 ——整体营销策略 —— SOHO 营销执行策略 —— 洋房&高层 尾盘续销策略 [ 一、度营销计划] A、可售房源盘点 153+120+153 121+91+91+121 93+70+70+93 ×2 93+70+70+93×2 121+91+91+121 121+91+91+121 1 1 0 1 2 0 4 6 8 8 13 11 7 6 12 .9.24开盘 .9.24开盘 10.1开盘 10.5开盘 0 0 0 1 .11.12开盘 高层 剩余房源 [楼栋&楼层] 分析 11.12日加推高层是剩余房源集中区域 1-10层房源集中在楼王和11.12日加推房源 剩余主力房源为91㎡二房，总价165万左右 121㎡三房，总价208万左右 0 0 1 1 售 罄 花园洋房 剩余房源 [楼栋&楼层] 分析 2 0 0 售 罄 1 1 0 1 1 1 0 6 1 0 1 1 1 2 2 0 0 0 2 售 罄 售 罄 售 罄 售 罄 售 罄 2 0 0 6幢房源宣告售罄 剩余房源位置多集中在边套 附加值较少3楼是去化难点 0 0 1 1 0 0 开盘至今剩余23套，去化率96%， 除3楼外，其余楼层去化率均已近9.8成及以上； 3楼三房既无高附加值又在价格上优势，故去化率为83%，此房源成为本案项目价格杠杆 3楼房源总价在300万左右，目前市场上300万以上的产品客户容量较小 花园洋房 剩余房源 [楼栋&楼层] 分析 数据截至.1.9 SOHO 新开房源 分析 SOHO主力供货面积段在40-49㎡，占75%，主力总价控制在50万左右 79-81㎡产品与高层剩余91㎡一房会形成销售冲突，分流客源 B、SOHO营销执行策略 整体定位明确 客源分析深入 市场数据支撑 营销策略提出 保障措施跟进 竞争个案的卖点阐述：低总价、顾村公园、轨道交通、投资、LOFT、商住 北区SOHO产品泛滥，艺境SOHO的出路在哪里？ 艺境SOHO是褐石系居住产品的延续 与艺境花园洋房、高层共同组成了褐石的经典 具有浓厚的褐石居住氛围 我们还拥有开放式褐石商业街区 找寻竞品的诉求空白点 [竞品] ——主打功能为宜商宜住，混合包装、不纯粹！ 1、基因：和单身公寓划清界限 2、性格：比酒店公寓更亲切 3、去向：比过渡型物业更丰满 SOHO竞品区位示意图 【竞品主打产品功能】 竞品均为现代感立面，多有层高优势，主打产品功能为商住功能； 拥有景观和生态资源的项目多以居住为主打方向 具有浓厚褐石风情居住氛围社区，是褐石洋房、街区的延续 拥有4.5米层高的灵动空间 结合商业街风情，为客户造梦 精装修定位跳脱绿地领海的直接竞争 艺境SOHO整体形象定位：浓郁褐石风情、灵动、精装SOHO产品 艺境SOHO整体定位明确：是褐石街区的组成，“宜居”“居住” 是核心卖点 是褐石BLOCK街区的延续！ 我们SOHO是真正可以居住的！ 基于“褐石”，利用“褐石”，打造属于艺境独特的SOHO功能 产品内核 2.3万㎡褐石商业街区 绿地领海9万㎡商业设施 底层设公共食堂，解决SOHO人群的需要 底层5.4米精装大堂与管家服务 营造五星级生活服务 畅游无限网络 会所（游泳池、影剧院） 底层设公共洗衣房 项目核心驱动力配备：符合项目独特定位，让SOHO的居住功能无限大！ 本项目SOHO的客户定位 崇尚自由、时尚、前卫、格调生活的LOMO年轻人 欲落沪且收入有限的新上海年轻一族 以北区和西区为主力被价格挤压的中低收入者 已购置本案或周边社区人群，为父母购房养老 准新人/家庭初建的年轻刚需群体 年轻人 老年人 没钱人 竞品的未来供应量统计：近46万方的供货量，硝烟依旧弥漫！ 直接竞品绿地领海价降，量稳，其余竞品价格稳定，续销乏力 低总价，小面积的产品是能保证一定去化速度 回顾竞品的策略 【入市时机】 采取“短平快”作战策略，抢夺逆势中有限客户 【现场包装】 增强现场样板房、公共部位等，给客户制造冲动购买氛围 【拓客手段】 项目周边多个楼盘均采用中介联动模式 选取客户生活、工作、娱乐、消费等路径进行线下拓展 常规Call客+短信+定点直投+网络炒作等手段吸引目标客户 营销阵地建立截留竞品看房客、过路客等 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看