2017-12-19前言 首先感谢恒通公司对宏佳团队的信任，让我们有机会参与 到恒通御锦天都项目营销工作的探讨中。一直以来，我司对项目 都予以高度关注并配合前期策划工作开展。提报主旨： 分析适应当前宏观形势下的项目发展条件； 扫描区域房地产的实际运作情况； 对即将开展销售组织工作作出初步思考以求 实现项目顺利去化，快速实现资金回笼； 提报仅就涉及主要内容进行阐述，不过多涉及组织执行的细节内容。由于时间所限，难免疏漏，不足之处，诚盼指正。提纲 区域房地产市场 整合营销推广思路 销售组织执行24PART1 宏观政策解读市场从天堂到炼狱的突变 二○○八 就在现在 每个开发企业均面临严冬考验 宏观市场背景1季度前 第2季度后 波峰后期的“惯性”使市场仍然在加速量价双增； 企业营销能力的对抗主导市场发展； 市场竞争主要表现为后端市场的竞争； 市场由理性迅速趋于观望，买方市场特征重现； 企业资本能力的对抗主导市场发展； 市场竞争主要表现前端市场的竞争； 宏观市场背景 应对市场，密集出台近百条与房地产关联影响的政策小结 梳理的房地产宏观调控政策，很明显可以看到一条由紧至松的清晰脉络：1－8月是国家政策反通胀收紧，直至9月16日首度下调人民币贷款基准利率和存款准备金率，“双率下调”被认为是国家宏观调控思路转向的标志，而后出台的减税和新房贷政策则是导向鲜明的楼市鼓励政策； 政策大力调控土地管理与调整住房供应结构，坚定执行20％的土地保障性用房建设，60％的土地供应90㎡以内普通商品房，包括中低价位、中小户型普通住房的建设 ，未来1－2年内可替代类商品供应量大增，竞争压力逐步显现； 国家投入拉动内需的40000亿中投入房地业的9000亿资金，没有任何计划投入商品房，全部投入廉租房和经济适用房，必然促使在未来一段时间内的保障性住房泉涌，与普通商品房之间形成量价竞争 11 宏观市场解读 宏观市场背景政策影响——对购房者的影响 1、对自住型购房者的影响 ① 对首次置业者 降低首付，能提升其相对购买力，但对其绝对购买力的提升帮助不大； 随着各种其他生活支出的不断提高，相对置业购买力同样也不断下降； ② 对普通家庭改善型置业者 在“第二套房首付提高至40%”的新政策和连续加息的情况下，置业计划 放弃或暂缓。在打压投机人群的同时，无形中也为他们设置了 “阻隔”。 12月放宽二套房限制的新政会影响他们中部份人群的购买意向，但是效果 不会立竿见影，影响范围也有限 宏观市场解读2、对部分投资购房者的影响 ① 由目前政策上看，现有政策大纲确实能够达到抑制投资、打击投机的目地，同时亦能达到调控房价的“功效； ② 投资者的贷款成本以及持有成本将出现大幅上升，投资收益及投资积极性都将受到极大打击； ③ 秉承产品价值投资理念的客户依然寻求投资机会， 寻求市场机会的投机客户基本退市； 政策影响——对购房者的影响 宏观市场解读政策影响——对房价的影响 包括放松对投资性需求抑制的一揽子政策作用是拉动市场需求，从长期来看有助房价稳定，但从短期来看，房价偏离钢性需求的购买力太久，回落是必然趋势。 ①受金融危机影响，大量外向性企业倒闭，外资投资热情大跌，消费信心大挫，人们对预期收益的担忧，表现为在投资上的审慎；尽管国家立即改变调控方向，但市场信心已无，股市、房市首当其冲，据调查，有80％以上购房 意向人群，持币观望，且此比例还在上升。市场冷静，房价下降到初的水平； ②为渡过资金难关许多开发商主动降价，经适房类房价向商品房价格靠拢，差距拉近，中低端市场份额抢夺激烈 ； ③随着我国城镇化进程不断加快、中国房地产刚性需求与有效供给不足的矛盾决定了满足基本居住需求的中小户型房价在此时会保持坚挺 15 平 稳 回暖 09年市场研判 09价格走势 下 滑 下滑：08年房价下降趋势将在09年延续，以投资为目的的这部分客群将完全退出或谨慎进入 市场，这会对供求关系产生影响，因此将出现房价下滑的普遍性和共性； 回暖：09年下半年，房价调整到位。部分周边配套完善或自身软硬件过硬的项目凭借产品价 值，随着市场周期规律，房价将回暖，实现量价双增 平稳：由于钢性需求的客观存在，在国家系列宏观调控政策重拳出击下，房价逐步回归真实价值，趋于平稳；PART2 区域房地产市场分析 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看