红鼎高尔夫项目 产 品 定 位 报 告 企划部 11月 目录: 重庆别墅市场现状分析 在售别墅市场现状 别墅市场潜在供应状况 别墅市场供需状况 别墅个案分析 总结分析 项目整体定位策略 产品定位 项目（总体）目标客户定位 项目户型配比建议 营销总体思路 重庆别墅市场现状分析 在售别墅市场现状(抽样调查) 小结: 从销售情况看，南岸区别墅表现较为抢眼。 此外，棕榈泉、保利、常青藤等独立别墅的销售非常顺利。 绿地翠谷的类别墅月均销售在40套左右 在售别墅市场供应状况 注:07年市场推出联排别墅1753套,独立别墅1063套,有效竞争合计联排别墅1488套,独立别墅922套 别墅市场潜在供应状况 小结： 北部新区一如既往的占据了别墅市场的半壁江山，渝北区的放量较大。 九龙坡区别墅的放量有所增加，达到了14％ 南岸区放量规模相对较小，还有较大的市场空间。 三北区域别墅供应量规模较大，供应形态也较为丰富，从独立、联排、双拼、叠加均有供应，还有中海滨江别墅，渝中区有阿卡迪亚，能够分流渝中区、高新区、九龙坡区和沙坪坝区客户。 南岸区主要以独立别墅供应为主，同景国际城后期、庆隆南山高尔夫后期有少量的联排别墅，总体来看，南岸区目前以独立别墅的供应为主 别墅市场供需状况() 根据全面跟踪测算，未来3年重庆别墅放量将达到7200-7500套。 年均放量2400-2500套 别墅放量规模增加，总体市场竞争趋于激烈 各区域有效潜在别墅、洋房供应 注:洋房、别墅产品都面临市场放量增大的局面，各项目更多的通过产品、资源进行竞争，走差异化路线，客户的需求导向将更加明显 1-9月土地市场概况: 据重庆土地交易中心数据显示,1-9月,重庆主城区土地成交共168宗,成交面积1113.23万平方米,成交均价1503元∕平方米。9月公示成交土地“江北区江北城”b02-1等七宗地块，成交面积93126平方米，出让综合价155004万元，成交均价16645元∕平方米。究其原因一是新特区使重庆房价飞涨，也导致土地市场成交均价上涨。二是江北区相关配套较齐全，倍受购房者关注。三是江北城正处于飞速发展阶段，其地理位置佳。四是江北区规划发展前景良好。由近期地产市场情形看来，土地成交均价将会持续上涨 别墅个案分析 龙湖蓝湖郡 天江常青藤 重庆棕榈泉国际花园 坡岭顿小镇 庆隆南山高尔夫 保利国际高尔夫 上邦国际 重庆棕榈泉国际花园（别墅） 保利小泉、保利高尔夫 天江——长青藤、坡岭顿小镇 庆隆南山高尔夫、高山流水、蓝湖半山 总结分析: 重庆主城未来向外的主要发展方向 重庆市城市未来发展的方向是向北、向东、向西，北面是主要发展方向。在目前的规划及发展势头上，北部作为重庆市市级重点发展的区域，目前已经领先于其他片区，并且在很长一段时间，北部仍将是重庆市政府发展的重心所在,其中北部新区：适宜城市建设区面积约400平方公里，现有城市建成区约为62平方公里。地形以丘陵为主，没有大江大河阻隔，可拓展用地较大，但是相对破碎。由于可以直接依托北部新区的政策优势和现有的城市建成区，拥有机场、港口、火车站等交通枢纽，其综合发展优势明显，有较强的发展动力。 我们项目坐落于重庆北碚区蔡家组团，南临嘉陵江，北依中梁山，东面被重庆渝武高速公路穿过本项目地块，将本项目分为两个版块，西观翡翠湖，项目到重庆解放碑市中心约25分钟车行距离,到江北国际机场也不过20分钟。 从重庆主城未来的发展方向来分析,我们项目要依托好”重庆向北”的 良好契机,将项目打造成为重庆高端物业的一个标杆 从目前市场上的消化可以看出，别墅近三年的年均消化量在1200套左右，结合重庆年均消化80万以上的物业约在2422套，则别墅以外的中高端项目仍有1246套，这些产品主要是市场上目前供应的景观高层类项目、南北滨江路的江景房、高档高层里的跃层产品、部分花园洋房的底层、顶层产品也有较高的价格。 由此可以看到，别墅市场的部分空间，在各类产品价格趋同的前提下，别墅产品的居住品质与景观高层、花园洋房相比，无疑具有绝对优势。1000多套的其它物业形态的放量，给别墅市场预留了较大的空间。 结合以上各别墅楼盘的分析,除棕榈泉国际花园外,其他楼盘均属于纯别墅产品,其品质感得到有效保证, 而棕榈泉国际花园尽管别墅产品品质较高,但是从销售速度来看还是受到了公寓较大的影响. 重庆别墅市场主流面积范围在350-500平米之间,重庆市场千万级别墅多采用定制方式,说明这一市场还处于探索阶段。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看