35项目背景变化针对新变化解读——
变化

变化限制性条件
一、地块规划的限制性条件 增加中学地块部分 保证两条城市主路不动 北侧主绿化带不动 东南侧广场位置不改变、指标不动 各可操作用地（经营性用地）指标仅容积率可变 各城市支路可调整 其余用地（幼儿园、环卫位置可调整，但指标不改变） 二、经济测算条件 1、不考虑启动资金 2、地价、启动工程款为开发商自有资金 3、地价按150万/亩计算不变 4、建安成本按策划公司经验值估算
不可变地块
新增地块限制性条件下整体指标
①
②
③
④
⑤
幼儿园
会所
地块问题点： 1、两条主干道与北侧绿化带将项目分为了5块大小不一的用地，地块过于零碎，不利于整体规划； 2、划分后难以形成大社区的氛围感； 3、整体规划需要充分利用北侧绿化带与南侧广场，避免对项目产生不利影响。变化绿城集团专题研究
企业研究 品类研究企业研究企业组织层面 企业价值观 企业发展历程 企业灵魂——宋卫平 企业管理层构架 业务决策链
企业运营层面 融资 企业发展战略 产品定位 工程管理 营销 物业服务 资源整合
企业价值观企业发展历程
杭州起家，逐步外扩至浙江及全国，销售额高速增长企业发展历程
临平 上虞 德清
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宁波
桐庐 淳安 临安 新昌 温州
济南南通 昆山
郑州
长沙 乌鲁木齐
上海 合肥
区域
舟山
00
01
02
03
04
05
06
07
08
09
浙江省
浙江省外
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96
97
98
杭州
自我发展
绍兴 台州 湖州 象山
北京
诸暨 慈溪
海宁
嘉汇
青岛 南京
大连
无锡
借力资本
99年前主要依托银行、国企融资，99年以后开始重点省市扩张，同时筹备上市，06年上市后全国扩张
蜕变
中青旅借贷2亿
香港成功上市企业灵魂
企业灵魂——宋卫平企业管理层
主要来自浙江省的政府公务员、工程施工管理人员，香港上市后增加了财务的管理人员人才策略及构成
管理层人员背景偏向政府、工程、设计方向，营销背景人员少业务决策链
老板主导型企业、扁平化的“二级”管理体系，总部职能部分负责制，项目公司仅仅是执行企业研究企业组织层面 企业价值观 企业发展历程 企业灵魂——宋卫平 企业管理层构架 业务决策链
企业运营层面 融资 企业发展战略 工程管理 营销 物业服务 资源整合
融资
借力国际资本市场，改善融资渠道，充分利用资本使企业发展壮大

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发展策略
借力资本市场迅速增加土地储备
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发展策略
巩固杭州、浙江的地位，重点发展北京、上海，未来拓展青岛、南京的有潜力的二线城市；未来开发项目走大规模开发为主，同时利用城市中心标志性项目树立企业品牌
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绿城非常重视工程质量问题，对任何可能影响工程质量的问题加以汇编整理，避免问题重复出现，保证消费者对绿城产品的满意度
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工程管理
营销
老板决策，各项目公司营销部仅仅负责执行，灵活度不高，比较稳定
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物业服务
喜欢聘请酒店物业管理公司做顾问，为社区业主提供高品质、细致服务

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售后服务
绿城非常重视售后跟踪客户，与客户时常保持联系，因此其客户重复购买物业的现象非常多
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资源整合
服务外包，发展共赢
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企业研究结论
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品类研究
三个视角看绿城：产品、土地、客户
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土地视角
土地属性分析——绿城只拿三种地，大规模开发用地、独特价值用地、地标用地
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产品视角
绿城产品营造策略——精品、规模化、产品力打动客户
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产品视角
产品定位——全国一流水平、高品质物业专家
产品目标
短期部分项目精致程度超越北京星河湾，未来五年内产品营造达到全国一流水平
准确把握客户的需求和变化趋势 针对客户关注的核心价值点进行投入 在产品系列衍变的过程中不断改善和升级
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产品视角
产品发展历程：由单一到多元化，坚持了高品质路线
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公寓
高层公寓
度假公寓
别墅
平层官邸
大型社区
商用物业
公建物业
多层公寓
精装公寓
酒店公寓
城市综合体
品牌物业类型情况（按建面）
产品视角
绿城产品线——六大类，覆盖房地产开发的各个方面
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桂花、百合系列 品类描述 绿城影响最广泛的是“桂花系列”的多层公寓，分布在全国已有20 多个。四坡屋顶、三段式墙面、八角窗、墨绿色的围栏都是桂花系列的经典外观特征。产品整体以低密度、低容积率、高绿化率为特色，建筑整体典雅大气，西部层次丰富，强调环境意境。 代表项目 杭州丹桂花园、杭州金桂花园、杭州银桂花园、杭州丹桂花园、杭州月桂花园、杭州云桂花园、杭州兰桂花园、杭州紫桂花园、杭州桂花城、长沙桂花城、合肥桂花园、北京百合公寓、德清桂花城、舟山桂花城、宁波桂花园、桐庐桂花园、上虞桂花园
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