唐山南湖项目市场定位及发展建议北京中原投资顾问部客群定位价格定位本次报告将根据地块、市场和需求基础等条件，对本案市场定位和产品规划方面给出建议位于唐山南湖生态公园东，临南北主干道建设路。总用地400多亩，容积率1.0，总建筑面积约30万平米。（地块东侧有规划公园）基本条件项目报告自身条件区域条件项目SWOT分析市场定位市场条件需求要素户型定位建筑风格其他建议产品形态商街建议项目位置地块产品定位整体定位3闹中取景，动静相宜，具备打造唐山顶级产品的先天条件，塌陷区、矿道有一定负面影响，但无损大局。南湖国际高尔夫地震遗址公园铁路建设南路新华道南湖公园东门休闲美食广场万达广场唐山百货大楼唐山市政府抗震纪念碑三利国际购物中心协和医院南新道唐山一中商业中心区城市中央公园国际高尔夫球会位置：动静相宜距唐百1.8公里距南湖东门200米紧邻城市主干道建设路，距南新道800米被南湖公园、地震遗址公园、高尔夫场三面包围紧邻10万平米美食广场地块建设南路规划路风井路大学路美食广场在建地震遗址公园待拆迁建筑南湖公园公园四至：有利有弊大区位条件有利下，四至条件一般，噪声污染是最大问题西：建设路绿带仅20米南：东南侧的铁路噪声北：美食广场人群嘈杂东：学校的噪声注：东侧公园以建筑为主，对景观帮助有限，但对销售预期有较大帮助本案区域景观资源凤凰新城项目繁华程度规划条件南湖公园超大湖景2容积率1.0南湖西侧远离成熟商业区缺乏外部景观支持临近南湖国际高尔夫紫天鹅庄园，地震遗址公园，环境感更强商业配套休闲美食广场主要区域比对：综合优势取胜综合优势强烈，心理印象不足是主要问题。南湖公园超大湖景成熟商业中心的辐射范围内，并随万达广场进一步发展有所改善，但成熟尚待时日缺乏成熟商业随香格里拉等进驻，商务商业有强烈预期地质条件不良与本案相似高容积率，与本案无可比性其它条件塌陷区带来的负面心理影响略强于本案地质条件最好，心理信任度高更靠近水景，区域位置相似，但小环境略胜一筹。拥有城市核心景观资源、高端商业中心辐射、顶级度假休闲区三大优势南侧靠近铁路将产生噪音，可通过内部规划以合理的产品组合解决区位条件优越，属于全市最高水平，具备打造唐山高端豪宅的必备条件区域总结景观环境不建议直接利用，开发主要依托大环境价值，微观环境需要自身塑造开发借鉴限高18米湖面位于西侧无法直接观景，对地块价值的提升主要在于环境的改善四至均有一定问题四周缺少成型绿地直接利用的景观价值低，外围负面影响更强9Part1整体形势在整体经济政策环境影响下，09年市场形势变化巨大，上半年延续08年的冷淡，而下半年市场则出现爆发式成交，中心区（路南、路北、高新）商品住宅全年成交124万平米，较08年增长55%，08年积累的大量需求以及投资需求突然释放，令整体市场迅速膨胀数据来源：唐山房产信息网总体形势——量能市场火爆成交刺激之下，成交价格也节节高升，全年只有1月和4月均价同比出现下降，2月全年最高均价7190元/平米，同比增长100%，09年底较年初成交均价上涨54.37%数据来源：唐山房产信息网总体形势——价格数据来源：唐山房产信息网成交面积区间对比，100-140平米的户型需求最大，成交占总量的36%，140平米以上占14%，二者占总成交的一半，由此可见，当前改善需求较多。90-100平米户型成交比例占23%，常规户型需求也比较多。总体形势——户型Part2竞争市场独栋现状供应较少，只有乡居假日和鹭港共50套左右，意向认购占超过2/3，集中在凤凰新城及北郊。类别墅供应主要是北郊的乡居假日，市区只有鹭港和凤凰世嘉后期供应不超过5万平米。洋房供应项目稍多，但剩余量较小，剩余量基本在凤凰世嘉。总供应量