华贸中心、金融街购物中心、美罗城、四季商城等诸多商业项目的开业，让被称之为“北京商业集中开业年”。北京商业地产是否会延续集中开业势头？市场供需情况将会产生何种变化？哪些类型的商业业态将成为新的投资热点？
对北京商业新盘入市的分析或许能更清晰地了解北京商业地产的变数所在。为此，本刊统计了38个即将在入市的商业项目，从其体量、物业类型、区域特征、投资潜力等方面进行分析，力求呈现出京城商业地产全貌

新增百万供应量
经历了“井喷”放量后，北京商业地产的整体供应量仍保持持续增长的态势。据《楼市》市场研究部对北京38个商业新盘的统计数据显示，未来至少将有百万平方米的供应量显现。实际上，北京很多原定于去年开业的商业项目都推迟至入市。这一潜在供应量很可能使北京商铺新增供应量超过历史纪录

从物业类型来看，商业新盘中既有三里屯Village、乐天银泰百货、盈港SOLANA等独立商业物业，同时也涵盖了如美晟国际广场、来福士中心等综合体项目以及东亚三环中心 、城南大道等住宅底商项目

以区域商业放量来看，朝阳、海淀以及城四区的商业放量仍占很大比重。其中，涉及13个商业地产项目的王府井商圈成为其中供应最为集中的区域。北京宫、王府井国际品牌中心、澳门中心、银泰乐天百货、王府井国际商城、海港大厦、大龙西部会馆等新项目都在其中。尽管并非所有项目都能赶在年内入市，但是随着未来13个项目的开发建设，届时新增商业面积总量将超过50万平方米

随着北京商业布局从中心城区向外扩展，北京郊区的商业供应量发生了很大变化，尤其以南城的商业放量最为明显。南城之前由于缺少有效的商业支撑，而被很多人称作是北京商业市场的洼地，然而南城的商业格局正在悄然发生着变化，其商业放量在未来几年内将得到集中释放。据汇博行对丰台区商业新盘的不完全统计显示，丰台区将新增60多万平米商业面积，主要包括鹏润国际时尚中心、资和信百货、首地大峡谷这3个大型商业项目

“商业面积达35万平方米的鹏润国际时尚中心由于先后经历了3次运营团队的调整，使得项目商业定位并不清晰，也许只有在开业时才能露出真实的面目。位于南三环右安南桥的首地大峡谷是一个以电影场景为主题的购物中心，商业面积近10万平方米。而位于西南四环科丰桥的资和信百货将打造南城最高档的百货店，商业面积达6万平方米。预计这三个项目将会从5月份起陆续开业，这将彻底改变丰台区没有综合大型商业设施的历史。”汇博行董事总经理潘好龙说

未来丰台区商业热点主要集中在西南四环和方庄这两个区域。潘好龙表示，西南四环不仅住宅开发日趋成熟，尤其是随着中关村科技园区丰台园和总部基地的建设，城市功能日渐完善，商业需求非常巨大。而方庄一直是一个大型居住区，住宅开发从内环向外扩展，地铁5号线建设亦给商业带来了利好因素。据汇博行统计，在方庄桥方圆500米内未来大概有4个总规模在10万平米的商业设施出现

同时，大兴区也是未来北京商业地产释放的重点区域，商业放量将主要集中在旧宫、亦庄和黄村地区。旧宫和亦庄主要以社区配套商业为主，而黄村地区项目来自老城区改造，其中位于城中心区的火神庙商业广场即将面市，总体商业面积在20万平米以上。由于项目规模大，预计开业最快也在

三大开发热点区域
如果说北京商业地产热点区域首推CBD、东四环大郊亭、立水桥等区域，那么热点区域属于王府井、三里屯、望京区域

从附表中不难看出，王府井可以说是商业新盘集中入市最密集的区域，包括乐天银泰百货、王府井国际品牌中心、海港大厦等在内的诸多项目预计都将在今年开业。同时，在构建“王府井第二商业集群”计划的过程中，很多区域内原有的老项目也在积极进行升级改造

实际上，王府井区域老项目的改造升级主要是以百货大楼、新东安广场为重点。其中，新东安广场不仅在硬件上进行了历时一年的装修，而且新引进租户的档次也有明显提升。其新引进的租户包括NikeBeijing、Birkenstock、卡幼乐（Crayola）等一批首次进入中国的品牌，还有C&A、 CPU、 Seven Days、怪诞城之夜等一批首次进入北京的品牌

“在业态比例上，新东安广场也进行了大幅调整，将服装服饰的比重大幅下调到40%左右，餐饮的比重由过去的10%提高到了近30%。C&A作为国际著名“服装杀手”，进京首先选择新东安广场则是许多业内人士没有想到的。”潘好龙表示

新建项目的集中入市固然带动了王府井区域的开发热潮，可随着区域供应量的激增，市场能否有效吸收如此大的放量则成为业内关注的焦点。未来2年王府井新增50万平方米中约有70%为商业设施，新增这么多商业设施，无疑使得这些项目在定位、招商、商户选择等方面都面临巨大的挑战

如何提高王府井区域的有效客流，避免出现内部项目恶性竞争的局面？潘好龙认为，王府井如果向世界级商业街看齐，必须有“王府井大商圈”的概念。因为现代商业街只有整体优势才可能形成竞争力，而世界级的商业街面对的是来自世界各地的消费群。比如世界知名的城市米兰，以大教堂为中心，周边全部是四通八达的商业街；巴黎的香榭丽舍大街，商业布局也是沿着香榭丽舍大街和凯旋门广场呈放射状。因此，未来应该把周边的包括银街、金宝街、东四、灯市口、东安门等全部纳入大王府井商圈范畴，形成整体区域优势

尽管三里屯区域目前开发的项目只有三里屯Village、三里屯SOHO和世贸商业综合体，但这三个项目对区域的影响力却相当深远。三里屯Village预计5月份开业，其开发商香港太古地产在香港有着多年成功运营商业地产项目的经验。项目北区定位为高端，主要是国际品牌旗舰店和特色酒店，南区则更贴近区域商业特色，包含各种特色餐饮、酒吧等业态。很多业内人士都很期待三里屯Village将如何运营如此大体量的项目，预计项目开业后将率先为三里屯地区带来一个新的商业高潮

三里屯SOHO和世贸商业综合体虽然并非都能在开业，但透过项目传递出的信息已足以让三里屯成为商业地产开发的热点区域。潘好龙认为“现在三里屯传递的信息已经不是娱乐中心，而是更国际化、商务化、娱乐化，整体功能更完善的商务新区。”三个大型商业项目的入驻将改变区域商业的原有属性，使单一的酒吧商业区，变成一个集购物、酒店、酒吧、艺术等于一体的多功能的、立体的国际化商务区

此外，以望京地区商业地产现状而言，其真正迎来区域开发高峰期应该是在。因为今年望京区域入市项目比较多，而且许多零售巨头包括望京家乐福华彩店、沃尔玛望京店、乐天收购万客隆六佰本店、韩国易买得北京第一店、新世界百货望京店等都集中在开业。“这些项目的开业标志着望京地区整体开发将基本结束。届时，望京将形
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