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避免追求过快的销售速度，而采取损害项目整体利益的做法，降低销售额
价值最大化
通过创新的营销，让价值突破原有的限定，让品牌得以提升，实现多赢。日期
销售率
蓄客期
一期
二期
销售率80%
销售率80%
销售率100%
开盘及热销3个月
认购
二期暂以08年3月为具备预售条件制定
总体销售目标
蓄客期6个月
尾盘 3个月
开盘及热销8个月
尾盘 2个月
销售率 20%
销售率 20%项目各期均价走势把控
小高层 3700元/平米
一期实现
二期实现
小高层 3400元/平米
一期均价：3300-3400
二期均价：3500-3700
住宅总体均价目标：3400--3500
高层
3200元/平米
高层
3400元/平米第二部分：市场状况分析
市场透视
客户分析
竞争分析
第三部分：项目分析定位
第四部分：物业发展建议
第一部分：目标
第五部分：营销策略
第六部分：商业建议行政区划
惠州总体市场分析
惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲的东北端，南临南海大亚湾，毗邻香港与深圳，北与河源相接；西与东莞市和增城市为邻；东接汕尾市；全市总面积 11158平方公里，人口240万人。 下辖一市（惠阳市）三县（惠东县、博罗县、龙门县）二区（惠城区、大亚湾区）。惠城区是市政府所在地
惠城、惠阳、大亚湾作为城市中心，惠东、博罗作为两翼。地产的崛起
惠州总体市场分析
2002年末，中海壳牌南海石化项目的正式上马建设，惠州拉开了新一轮的经济发展热潮，房地产业也迅速崛起
比增长53.9% 比增长4.6％
随着一大批精品楼盘和花园小区的相继开发和推出，城市面貌焕然一新，城市品位大幅提升1、1993—1994的经济繁荣期：由于开发区的建设热潮使多家计划大公司落 户，如熊猫公司、东风汽车等，吸引了许多相关产业。使其成为投资热土
2、1995—1997的经济萧条期：首阶段经济项目所带动的房地产业等的发 展具有较大经济泡沫成分。因此随国家政策的调整，一些企业未达到预期 效果，原有投资未能产生相应的回报，不可避免产生经济萧条现象
3、1998—1999的经济复苏期：在此期间，开发区管委会坚定不依走“工业 立区”之路，促使经济复苏
4、2000—的经济回升期：中海壳牌石化项目落户大亚湾经济开发区， 又使该区经济恢复活力，其优越的区位条件、石化项目的巨大产业关联性
数据来源：尊地研究中心
大亚湾——风雨兼程十四载
大亚湾总体市场分析中海壳牌
总投资43亿美元
东风汽车城
“中海油”1200万吨炼油项目
总投资193亿元，占地面积２．３７平方公里
蒸汽联合循环电厂
投资约85亿元,我国目前最大的燃气电厂
纯抽水蓄能电站
总投资81亿元，广东第二座同类大型电站
项目
投资规模
进度
已运作
已立项/动工
石化中下游产业
在建、在谈的项目共26个，总投资逾810亿元，其中已落户项目15个，总投资730亿元
占地4平方公里,亚洲最大的汽车零部件生产基地
惠州港扩建
将兴建三个石化产品泊位（一个三万吨、两个三千吨）、一个三万吨通用泊位和一个五千吨集装箱泊位
大亚湾产业布局发展目标
总体目标
将大亚湾建设成为一个以高新技术产业为先导，石化产业为基础、电子、钢铁、汽车等支主产业共同发展的现代化工业基地和第三产业发达，功能完善，人居环境优美的现代化港口型开发区
阶段性目标
数据来源：惠阳市政府大亚湾固定产投资从2000年稳步上升，至实现六年连续增长，增幅较大，创历史新高
固定资产投资
数据来源：大亚湾统计局美国Houston 石油城
“世界石油之都” ，金融中心，商业批发与零售之城 ，商务旅游度假旺地
70年历程 1901—1970
大亚湾石化城
十年追赶休斯敦！
世界级的石化城 国际滨海生活圈
大亚湾发展构想
深圳蛇口工业区
国际生活圈
20年历程
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