核心解读：
春季土地建筑规模放量在：50—70万方这个区域内

春季出让土地楼面价格在：810—900元每平方米这个范围内

春季批准预售许可证的放量为：270—335万方之间

春季交易成交量为：213—242万方

春季新增销售存量为：47—93万方左右

春季新增开发存量为：（—200）—（-285）万方左右

春季成交价格为：3488-3678元平方米

一、背景说明
1、基于对房地产行业发展的规律性认识不足，因此整个行业尽管众说纷纭，但是我们发现每一种理论和每一种声音后面都缺乏严格的经济学理论依据，以及对行业经济学现象的漠视或者忽视，仅仅依靠个人感情色彩和主观愿望来对房地产行业的走势进行预测和预期，因此大多数预测都严重失真。基于这种情况下，我司希望通过行业产业经济学自身规律的反映来解释房地产行业的现象

2、我司曾经在【重庆土地市场运行报告】中对全年房地产市场的两大指标进行过预测，预测的价格区间为【乐观中的乐观为：4434元（套面）、乐观中的悲观为：3759元（套面）；悲观中的乐观为：3992元（套面）、悲观中的悲观为：3384元（套面）】，08年现在数据已经全面出来了，最终价格，我们采用第三方价格做依据作为最后确定价格为：建筑面积：3998元（我司预测中对于建面和套面关系采用15%公摊进行换算，套面价格为4598元每平方米），准确程度为：96.4%（偏差量为164元每平米）；我司对于另外一个指标，放量的测算因为我司调整统计口径以后，出现较大偏差，我司预测先期预测放量是预测的开工量，但后来基于经济形式的变化，我司发现开工量很难正常反映市场的正常供应情况，因此调整了统计口径，改成检测预售许可证放量指标。【重庆土地市场运行报告】中我司的预测值为： 年整个市场的全年供应量大概应该在2400—2900万方之间。最终预售许可证放量为：1965万方（一般情况下，从项目开工到拿到预售许可证的时间差为3—5个月）如果按照预售许可证放量来比较，我司预测准确率为81.9%，如果按照开工量来最终确定（开工量数字还没公布），我司预测准确将会达到100%

3、08年四季度我司预测，总的来说，效果不高，主要原因是没有预计到4万亿救市政策的出台，这个政策出台改变了整个成交市场，成交市场在四季度出现明显正异常，超过全年平均成交量的20%，证明救市对于刺激需求还是起到了很正面的作用。同时我们对楼市预期也偏向于乐观，因为乐观预期，我们调整我们系数，因此也出现了比较大的偏差。08年四季度预测成绩如下：
第四季度土地建筑规模放量在：125-165万方这个区域内

真实数据：83.89 准确率：67%
第四季度出让土地楼面价格在：850-993元每平方米这个范围内

真实数据：881.8 准确率：100 %
第四季度批准预售许可证的放量为：700-770万方之间

真实数据：452.5 准确率：64.5%
第四季度交易成交量为：255-286万方

真实数据：375.1 准确率：76.3%
第四季度的供应存量为：1332-1633万方左右

真实数据：1486（搜房数据） 准确率：100%
第四季度成交价格为：3577-3766元平方米

真实数据：3792.5 准确率：99%
4、美国经济危机，走完心里影响期，进入事实和实体影响期。我国对美国经济危机的反映，进入经济传导的周期阶段。美国经济危机对我国的影响逻辑是：出口受挫—工厂倒闭—失业增加—消费信心受挫—经济下行这样一个逻辑。而对房地产影响的逻辑应该是：虚拟资产缩水— 未来预期收入减少—投机热情下降——投资热情下降—居住购买热情下降。因此从这两条逻辑线来看，我们对09年房地产市场持继续悲观态度

5、行业背景：08年四季度，中央政府4万亿财政政策救中国经济，以及随后出台的行业性拯救政策与地方政府大规模的行业拯救政策，客观上刺激了市场交易量。同时年关将近，资金紧缺局面并没彻底改观，不能通过正规渠道谋得资金的开发商开始降价也客观上刺激了08年四季度的需求市场。而这种刺激会对09年一季度产生多大影响，以及持续时间有多长，是我们必须要思考和关注的

6、预测统计口径困扰：因为统计口径和统计数据之间的关系，造成数据之间差异性很大。从今年一季度起，我司对以下数据归口统一：放量是指预售许可证发放量；成交：315网站上显示的成交数据；销售存量：发放预售许可证与成交量的差；土地存量：获得国土证允许可建建筑规模总量减去预售许可证发放数量；对于存量数据统一，我司统一按照我司的存量数据来统计，即从元月1日起所有重庆国土房管局数据为基础进行重新整理和处理后得到的量为存量。因此我们只解释公司技术误差，而不对官方误差进行解释

预测方法
1、说明：通常的预测都会采用数理方法进行预测，我们认为，在市场平稳阶段，数据是有用的，在市场处于趋势变化阶段，任何数学方法得出来的预测都只会是预测者的主观愿望，因为当前市场处于趋势改变过程中，我们认为数学方法不能反映整个市场的变化，因此我们放弃了用数学方法来进行预测

2、因果分析方法：因为房地产行业的基本逻辑线条是：行业利润率-行业资金投入-土地放量-规划放量-预售放量-成交放量，因此我们认为因果关系假设将更能准确的解释这个行业的走势与动向

3、市场仿真还原分析：我们假定，市场上所有供应主体都是带有严重个体气质与个体差异的，每个供应主体对局势的判断会因自己的资本、技术、知识等看法不同，而形成不同的市场判断，从而形成不同的市场决策。同时我们对现在房地产行业市场的市场性质界定为：寡头垄断市场与自由市场两者处于分裂前期的市场特性

4、历史分析：可能是基于我们自身的气质与经历，我们更看重在整个行业领域内长周期的变化，并对长周期变化中的某个局部保持关注，因此我们的方法是准确判断行业的趋势，在某个节点进行局部技术剖析

5、对比分析：因为我们始终是在研究整个行业内的某个区域问题，而不同区域的不同市场周期存在着相对一致的市场最终走势，因此在预测过程中，不同市场的借鉴与参考成为我们整个预测主体的一部分

三、重庆市第一季度房地产运行行情预测
（一）土地市场放量预测
1、—历年土地放量走势图
2、06、07、08年首季度放量情况：（单位：万㎡）
一季度平均放量：233.6 全年平均放量：270 年均值偏离度：-5%
一季度平均放量：441 全年平均放量：255 年均值偏离度：72.9%
一季度平均放量：203 全年平均放量：82.9 年均值偏离度：144.5%
3、1、3、4季度土地市场放量情况：
一季度平均放量：203万㎡ 年均值偏离度：144.5%
三季度平均放量：59万㎡ 年均值偏离度：—28.9%
四季度平均放量：28万㎡ 年均值偏离度：—66.3%
说明：
1、从季度放量与年度放量关系来看，土地市场放量呈现出巨大的不规则性。也就是历史数据对于土地市场的放量关系不具有明显的价值意义

2、我们对比整个国家宏观经济时候，发现土地市场成交量与宏观经济预期具有明显的相关性。宏观经济景气，土地市场成交量活跃；宏观经济预期不好，土地市场放量萎缩

3、整个土地市场年均值偏离幅度在达到200%，说明土地市场更多的是反映的是大资本个体差异，大资本个体对整个经济形式的判断，是对土地市场最终成交的决定性因素

预测：
一季度土地市场放量总量：50—70万
依据：
1、宏观经济持续低迷状态，4万亿与具体地产相关性太差

2、上市公司第四季度盈利继续萎缩。中国制造业经理人采购指数下降到38%，职业经理人对经济形式预期十分悲观

3、房产二级市场08年四季度特征是放量下跌，资金利润率大幅度减少，资本进入地产热情减少。外行业资本在度进入地产可能性几乎没有

4、12月期，保利，招商、金地曾经吃进一定数量的土地。如果没有强大资金平台做保障的话，他们持续吃地可能性将减少

5、我们对土地市场基本判断为大型地产企业继续吃地，或者一些项目公司吃地成为市场独有现象

（二）土地市场楼面成本预测
1、全年重庆成交土地楼面成本趋势：
2、4季度1、3、4季度成交土地楼面成本对比
说明：
全年土地市场成交均价为：1015元每平方米。2季度成交均价：1299元。二季度成交的国美地块楼面均价达到：8989元，造成该季度平均成交价格大幅度提高

一季度与全年均价偏离程度：—10.9%
三季度与全年均价偏离程度：—15.1%
四季度与全年均价偏离程度：—13.2%
1、3、4季度的偏离程度为：4.2%；1.9%；2.3%
预测
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