房地产营销的四大显性困难
困难1：来人量如何增加？
困难3：价格表如何制定？
困难2：成交率如何提高？
困难4：营销费如何使用？
房地产营销的两大思维框架
如何营造品质感和价值感？客户的敏感点在哪里？
手法1：产品的“双感”原则
客户体验管理做到位了吗？样板区、样板房的冲击力何在？
手法2：现场的“双han”原则
NO.1 道路指示系统
NO.6 样板房
NO.2 现场围挡
NO.3 现场售楼处
NO.4 看房通道
NO.5 标识牌
NO.7 小区实景
现场无遗憾的重要细节：
NO.1 道路指示系统
“沿途有我”
NO.2 现场围挡
VS
“星星点灯”
NO.3 现场售楼处
VS
“花好月圆”
NO.3 现场售楼处
VS
“于无声处”
NO.4 看房通道和标识牌
VS
“感动常在”
NO.5 样板房
“心有千结”
NO.6 小区景观
“春暖花开”
选择”明星户型“设置样板房
洋房顶层TownHouse的露台
重庆龙湖郦江
摆满美酒食物的餐桌
贴了菜谱图片的美食板，菜板上摆放食物
绿色植物，枝叶茂盛
体验式样板房，样板房情景化
男主人的身边的爱物
小主人出门前还未收拾的玩具
女主人随时出门赴约
体验式样板房，样板房情景化
微小细节展现无限品质
生活情景化的工地挡板
岗亭边的伞架
垃圾箱也有盆栽装饰
上海万科金色里程
重庆龙湖郦江
重庆龙湖郦江
我们对客户的研究往往深入不下去，喜新不能厌旧

手法3：客户的“双复”原则
传统的渠道是否还有效？新的精准渠道在哪里？
手法4：渠道的“双创”原则
手法5：网络营销的“双刃”现象
网络营销的常见手法
完善项目网站或项目博客，形成互动平台，专人负责 牵手搜房网，战略合作伙伴 关注焦点和新浪（或当地主要专业网站） 业主论坛的“潜伏计划” 百度竞价排名VS关键词搜索
传统的蓄水积客方式需要改变，韭菜要勤割
手法6：开盘的“双小”原则
手法7：活动的“双化”原则
客户需要“面对面”，销售需要“人带人”

竞争对手的选择标准、信息跟踪手段
手法8：竞品的“双跟”原则
重点竞争个案分析方法
同区域或同价位或同类型楼盘实时监测。 主要考量指标不少于： 工程进度，重点是售楼处，示范区，样板间，外立面，交房等。 推广进度，重点是主广告语，现场包装，营销活动与媒体策略。 销售进度，重点是推售产品，去化情况，蓄客方式与开盘分析。 广告表现，重点是户外广告，网络广告，报纸杂志电台等媒体。 主要表现方式建议采用： 基础数据，对比本案的图表，实景照片，广告图片，个案与汇总都要
手法9：资源的“双整”原则
坐标系一旦改变，价值自然闪现
手法10：坐标的“双重”原则
上海金地未未来项目借鉴：
“区域价值”的重塑
一块不毛之地，有污染，没配套，故事是怎么诞生的？ 说未来，论前景，还有现场氛围整体打造； 再借6号线07年年底通车之际， 大势宣传“轨道交通”事件! ……
”未未来“ 地图是如何炼成的？
高行板块
外高桥保税区
五角场
浦东国际机场
金桥加工区
陆家嘴
外高桥保税区
五角场
浦东国际机场
金桥加工区
陆家嘴
重新建立坐标系
坐标原点：未未来
人民广场
未未来
做项目，要学会画地图！
品牌的建立往往从物管开始，品牌的传播往往从故事开始
手法11：物管的“双讲”原则
手法12：业主的“双动”原则
老客户的推荐购买率和重复购买率是企业的重要指标

情报意识和知识管理是必要的，方法决定成败
手法13：偷师的“双jian”原则
感谢聆听
THANKS
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