一、项目住宅规划分析——方案二
仍然存在户型朝向不正南北情况，尤其是作为大户型的5栋； 园林缺乏鲜明主题和亮点，对超宽栋距利用不充分； 主入口调整后，小区的整体感觉和私秘性好了很多； 感觉西北角的土地利用存在一定的不充分
二、项目户型设计研判——户型配比
二、项目户型设计研判——户型配比
户型面积设计较大，舒适型设计意图明显！
主力二房80左右 主力三房110－130 主力四房160以内
二、项目户型设计研判 ——周边及未来竞争项目对比
相比而言，本项目户型设计普遍偏大！
二、项目户型设计研判——置业成本概算
较高的置业成本，面临更广泛的竞争！
5栋：
19.6米
3.9米
3.9米
二、项目户型设计研判——分栋户型评判
户型过深，达19.6米，使用不方便； 横厅设计，采光不好，大阳台设计缺乏有效的景观资源支撑； 主卧室普遍偏小，180的四房，主卧开间仅仅3.9米，舒适和豪华的感觉没有； 户型设计中，交通面积占的比重较大，实用性不高
3.6米
3.6米
1.6米
2.8米
6、7栋：
横厅设计，采光不好，大阳台设计缺乏有效的景观资源支撑； 主卧室普遍偏小，四房，主卧开间仅仅3.6米，难以体现户型居住的舒适和豪华； 次卧2.8米开间，不好布置家具 卫生间开间1.6米，低于1.8米的常规尺寸，卫具不好摆放； 户型设计中，交通面积占的比重较大，实用性不高
二、项目户型设计研判——分栋户型评判
二、项目户型设计研判——分栋户型评判
8、10栋：
非正南北设计，户型采光通风性能不佳，不符合中国传统的居住风水学园林，销售存在障碍； 公共空间面积较大，公摊大，得房率低，给客户感觉不实惠； 同样存在主卧开间不够得情况
3.9米
1.6米
3.6米
二、项目户型设计研判——分栋户型评判
9栋：
设计相对合理； 主卧室普遍偏小，四房，主卧开间仅仅3.6米，难以体现户型居住的舒适和豪华； 卫生间开间1.6米，低于1.8米的常规尺寸，卫具不好摆放； 6－10栋均位于商业裙楼上面，住宅品质受到一定得影响
二、项目户型设计研判——小结
主卧室、次卧室、卫生间开间尺寸不够； 户型朝向不正南北，户型采光通风性能受到影响； 户型设计较深，存在使用起来不方便得情况； 公共空间和交通系统面积所占比例较大，户型实用性不高； 6－10栋均位于商业裙楼上面，住宅品质受到一定得影响； 户型缺乏创新，在户型概念和面积上做的文章尚不够
本项目户型设计普遍存在的问题有：项目商业发展研判断
上河国际街区沿线商圈
上河国际街区、肯德基、高桥大市场……
以橙子498街区为核心的家具、建材、休闲、餐饮为主的复合型商圈…….
林院商圈
依托新星小区庞大购买群，以嘉年华超市、爱家超市等集中性社区为主导，兼有餐饮与休闲的社区服务商圈……
新星小区街区
出版物交易中心商圈
以新兴的出版物交易中心为核心，带动周边社区商业积极发展，属新兴商圈……
依托新火车站的建设，将形成一个以集中商业为主的全新商圈……
一、项目周边商圈/街区情况调查
本案
省府红星商圈
新火车站商圈
1、新星小区社区服务为主的商业街区 2、长沙出版物交易中心为核心的社区服务与汽车展点的专业型商圈 3、橙子498街区为核心的韶山南路商业街区，包括专业市场、休闲街区等商业类型。 4、以新火车站为牵引形成集中商业圈。 5、上河国际街区为核心的万家丽路沿线商圈
新星小区商业街区情况调查表：
续表：
续表：
社区服务型商业业态特征明显！
二、项目周边重点商业项目情况调查
上河国际街区 20万
宏发领域 商业建筑面积10万平米 预计入市时间下半年
新火车站
奥林匹克花园
华盛南城项目
三、项目商业规划评判
31.5米，一定程度上会切断商业
三、项目商业规划评判
20米以上，大多数30米左右，最宽得地方超过甚至达到39米
本案
尚东高尚区
省政尊贵区
两边不靠得尴尬位置， 如何挖掘区域价值？ 如何定位项目？
思考一：
尴尬区域、缺乏明显得核心资源，舒适的户型设计，高总价压力情况下，客户在哪里？
思考二：
。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看
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