恒基（中国）沈阳沈北项目提案 目 录 项目用地周边环境分析 沈阳市宏观经济发展情况分析 蒲河区域市场情况分析 区域市场消费需求特征描述 区域住宅市场发展趋势预测 项目SWOT分析 市场研究部分 项目综地位于沈北新区月牙湖以北、蒲河两岸。由图所标注的 四个地块组成 项目所在地 项目用地周边环境分析 1号地块呈三角形状，土地平整； 2号地块面积较大，大致呈长条形，土地略有起伏。 3号呈长方形，红线方正土地平整，处于相对的洼地之中；4号地块海拔最高，且位于山岭之中，土地形状不规则； 项目用地周边环境小结 4块土地自然条件差异较大，落差明显，各具特色。 地块所处区域地广人稀，周边缺少现代化建筑群。 地块周边自然景观底蕴优秀，但均未经人为养护和整治，呈原生态特点，绿化率极高，可称为是项目的天然氧吧！环境优秀，未见任何污染. 地块周边缺少人文气息和历史文化底蕴。经调查，未见任何典故和人文建筑。 项目目前市政路网尚不发达，部分地区公路正在建设中。 项目周边缺少购物、医疗卫生、金融、邮政、娱乐、餐饮、运动生活等生活配套设施 沈阳市宏观经济发展情况 沈阳市GDP发展 沈阳市GDP保持了持续增长的势头，自01年以来连续6年保持两位数增长，年均增幅14个百分点。高速发展的经济列车是一个城市房地产市场繁荣的基础 宏观部分数据均源于国家统计局、 沈阳市房地产交易中心、 《沈阳市统计年鉴》、 《沈阳市统计月报》以及沈阳市政府工作报告 2、沈阳市固定资产投资及房地产投资情况 房地产投资额持续上涨呈现良好的递增趋势，但房地产投资占固定资产的比例基本都稳定在30%左右，说明沈阳房地产投资结构非常合理，属于健康发展态势 3、人均可支配收入及消费性支出水平 城市居民人均可支配性收入以平均每年近12%的比率逐年上涨，人均消费性支出上涨比率年均仅约为9% ，购买力没有得到充分释放 4、沈阳市面积、市区面积、人口、市区人口 根据沈阳市政府的规划在前，沈阳市人口将达到1000万人。这说明沈阳市将在3年内实现近300万的人口扩容，这些刚性的人口增加将直接带动房地产市场的发展，同时由于增加人口的数量庞大，将在3~5年内稳定的对房地产市场产生拉动作用 5、房地产供销比 6、商品住宅销售量及销售额 7、商品住宅成交均价 沈阳市01年～06年商品住宅销售均价持续上升，每年增幅3%～7%。大众化消费时代的来临推动了沈阳楼市开发热点从中心区向城乡结合部转变。随着铁新西新区、于洪新城、东部区域、城北区域的全面开发，沈阳房地产进入了郊区大盘化时代。这些郊区的大盘在一定程度上拉低了沈阳房地产的整体均价，从沈阳中原市场研究部对三环内个案的监测情况看，个案每年的销售价格幅动速度基本保持在8-10% 8、人均住宅面积 据沈阳十一五规划纲要，至，沈阳人口将增加至1000万，城市人口住宅面积将达到28平方米，据此推断，现阶段沈阳市商品住宅将有1亿3千万平方米的缺口，可见沈城商品住宅未来发展空间巨大。这些缺口面积将在未来几年内集中得到补充，正符合本案的发展周期，这对本案的发展有很大的利好 浦河区域内楼盘分布情况 本区域内楼盘均于06\07两年开始正式开盘销售，06年推盘量相对较少，进入07年以后，推盘量有所上升。区域内楼盘档次不断攀升，个别项目将目标锁定为打造沈阳市高端的洋房、别墅产品。各项目具体情况见下表： 浦河区域市场情况分析 别墅、洋房类产品 普通住宅类产品 述可以看出，本案所在的区域内项目产品类型以别墅、洋房产品为主，而多层产品相对较少，小高层、高层产品更是凤毛麟角，由于具有一定的坡地景观资源，更适宜打造高端的产品。而本案四块土地各具特色，可以实现多产品线开发。 现阶段，区域内的别墅主要为联排和双拼，单体别墅较为稀缺。从项目的建筑风格看，中式风格较为盛行，存在一定的同质化，整体产品设计缺乏差异化定位没有形成自身亮点。 目前，区域内本案最直接，同时也最具有竞争力的项目为大溪地和皇帝龙第两个项目，定位均属中高端产品，建筑风格一中一西，均形成独特的竞争优势，本案为取得开发成功开发，势必要规避同质化竞争，瞄准区域市场空白点 点评： 浦河区域市场消费需求特征描述 宏观及区域住宅市场发展趋势预测 1、沈阳房地产进入了郊区大盘化时代，区域内大盘上市量激增 2、外地开发商份额将继续上升，未来市场竞争加剧 3、价格仍具有上涨空间 （一）宏观市场发展趋势 （二）蒲河区域市场发展趋势 1、未来区域价值将逐渐提升，产品品质进一步提高 2、供应快速增长，发展潜力巨大 3、政府支持力度逐步加强，配套设施建设速度加快。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看