商业地产市场调研技术与应用 版权声明： 本文仅供世纪通泰内部交流使用，版权归通泰地产集团所有，未经通泰集团书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容 通泰地产 研究部 .01 仅供内部讨论注意事项 请各位同事将手机关闭,以确保培训效果; 请各位积极参与，各抒己见!培训内容及安排 第一部分：商业地产基础知识 第二部分：商业地产市场调研 第三部分：商业地产市调案例5 商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说。 狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所； 广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产 商业地产的含义 商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPING MALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。商业地产与住宅房地产的区别 住宅房地产 商业地产 发展商大多数采取开发销售的模式 其资金回收模式相对简单 商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有 大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住的 大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的 发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成 发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待商业地产的内容 商业地产开发运营的三个层面/商业地产开发的三种行为/……商业地产在开发和运营中涉及到三个层面贯穿商业地产全过程的三种行为商业地产的四个元素商业地产的发展 商业地产发展条件/商业地产发展特点及趋势/……发展阶段 原始形态 现代商业 广义商业 商业发展曲线 1100美元 2000美元 人均GDP 传统商业 8000以上美元 4400美元 欧美参考的主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量和公共交通条件； 在国外人均GDP3000－4000美元时，家庭汽车拥有率15－20％，商业地产发展（Shopping Mall为例）才开始进入发展阶段；人均GDP10000美元，家庭汽车拥有率60％，才是成熟发展阶段 商业地产的市场发展条件 欧美：亚洲及国内（含香港、新加坡等）主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量等。 商业地产主要分为两类：一是都市型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到2500美元；二是郊区型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到3000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率达10－15％ 亚洲及国内：高品质商业地产 分割商铺领风骚 国际资本加紧抢滩 第三方经营管理发展趋向显著 商业地产发展 趋势及特点 商业地产的发展特点与趋势商业地产分类 市场形式分类/物业用途分类/建筑特征分类/……商业地产的分类商业地产的分类（续）商业地产基本术语 商圈/业态、业种在商业地产市中常用到如下基本术语、名词、需要有共同的界定： 1）、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标 区位——指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所，在某一城市（地区）中所处的空间位置。 板块——一般指住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线居多，如华南板块、洛溪板块、广园东板块、工业大道板块等。 商圈——指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域 商业地产基本名词术语2）、业态、业种 业态——指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态，特征是“怎么变”。目前中国有10多种零售业态，日本20多种，美国40多种。 业种——指面向顾客某类用途的商店营业种类，特征是“卖什么”。目前国内零售消费市场可细分上百个业种，国外发达国家更多，难以胜数。应用： ①策划商业地产，必须熟悉业态业种分类及其特征、典型商户等基本功； ②市调必须分业态业种进行表格、问卷、访谈设计，查清所需类别基本状况进行比较分析； ③传统和新兴业种，也逐渐采用不同业态模式经营，如：建材、IT、文仪、药品、图书等业种； ④零售商业外的业种，也流行采用零售业态经营模式，如：美食街、咖啡店、量贩式KTV、超市等 商业地产基本名词术语（续） 21 主圈：65%顾客来自主要商圈。小型商店的核心商圈在0.8公里之内，顾客步行来店在10分钟以内；大型商场的核心商圈在5公里以内，无论使用何种交通工具来店，不超过20分钟 次圈：25%顾客来自次要商圈。小型商店的次要商圈在1.5公里之内，顾客步行来店在20分钟以内；大型商场的次要商圈在8公里以内，无论使用何种交通工具来店，平均不超过40分钟 边圈： 10%顾客来自边缘商圈。一般来说，小型商店的边缘商圈在1.5公里以外，顾客步行来店在20分钟以上；大型商场的边缘商圈在8公里以外，无论使用何种交通工具来店平均在40分钟以上 人口数量及特点 交通状况 商业发展潜力 人文、公共配套 商业规模 影 响 商 圈 大 小 因 素 根据ICSC对商圈的定义： 指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。 商圈区域界限是由一些因素决定，包括中心本身的性质﹑可进入性﹑自然障碍、有竞争力设施的位置以及行车时间和距离的限制 商业地产基本名词术语—商圈分析 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看