我们的终极目标： 爆销！ 我们极力打造一个： 撬动市场的产品 我们的产品本身气质： 产品特色：外观绚丽/呈几何立体/是一个冲击眼球超现实建筑体，在宁波是艺术化建筑标杆。 商业配套：六星级汽车旅馆+伯爵酒店+涉外级酒吧/SPA/KTV，与宁波其他商业相比自成特色（前卫性/静态型/夜生活型），可以营造很好的第三休憩空间； 公寓本身：交通便捷/10米架空/精装修/大视野 天生明星脸，独特商业配套支撑 仅凭这些， 是否就能刺激购买者买单？ 我们先来看看市场 目前市场上区域内同类项目： 联盛广场公寓 三间客 风格城事壹爵 万达广场48克拉 明天广场公寓 百合公寓 联盛广场精装公寓：马达斯班团队规划，超现实建筑形态；国际溜冰场等独特商业配套；豪华精装 48克拉：索菲特酒店配套；酒店式服务；依托万达广场 明天广场精装公寓：迷你CBD；依托引进的百货商场 壹爵/百合公寓：70年产权，依托大社区上的精装公寓 三间客：本案直接竞争项目，拿铁私人精装公寓，单位数较多 我们来看看它们的核心竞争力： 我们有前述的建筑形态、商业配套、精装三大亮点， 那别人呢？ 论规划，明天广场与联盛广场精装公寓也有商业业态作为支撑， 论特色，联盛广场主楼也是超炫建筑，也具有明星气质， 论档次，48克拉有索菲特酒店做服务管理，也是我们不具备的， 论产权：壹爵与百合公寓都是70年，优于本案40年 冲淡本案明星气质， 商业未具致命杀伤力 我们来做个比较： 城市花园 金领公寓 海顿公馆 凯德汇豪天下 东外滩花园 名汇东方 滨江国际广场 江南一品 通和英郡 明天广场 盛世天城 联盛商业广场 三间客 荣安琴湾 未来域 嘉华富嘉天下 风格城事 这是未来的单身公寓市场图谱 未来宁波各区近5784套单身公寓将陆续供应，其中4234套公寓将集中在08年下半年开盘，供应面积达20.05万方，09年将供应1550套单身公寓，供应面积为9.1万方 未来市场上强手如云，情势不容乐观 我们深陷红海市场， 卖方市场占据绝对主动 我们再来剖析产品 10大致命产品隐患 深入分析，我们发现除前面的亮点外，存在： 每层户数偏多，100米长大走廊设计，影响通风采光 （一）楼道 一个核心筒只配2部电梯，配置率低，影响人流输送 （二）电梯 户型无特色，3.6米面宽过窄,居住舒适度不高；房间内部不适合添加厨房功能 （三）户型 尚未规划酒店式服务，档次上难以保证；公寓居住人群健身、交流平台缺失 （四）配套 项目周边商业氛围稀薄，多为社区底商，不利于吸聚休闲消费人流 （五）区域 商业业态与公寓档次尚未得到统一定位 （六）档次 只有40年的产权 （七）产权 50%首付比例，可能流失部分资金比较紧张客户 （八）首付 深陷红海市场，购买者选择范围较大 （九）竞争 泰丰作为先锋地产开发品牌，市场认可度不高 （十）品牌 这么多问题出现， 还会有人来买吗？ 我们不禁要问： 面对这些产品硬伤， 我们该如何应对 ？ 从成功操盘规律来看： 一个产品的热销，不外乎是精确找到那群人，来买这个具有核心杀伤力的产品，SOHU现代城如此，观谰高尔夫亦如此 所以，我们分两条路来走： 客群细分 产品打造 壹 找到我们的细分客群 在宁波， 还有哪些人 没有找到心灵归属地？ 我们要找这样几类人 ？ ？ ？ 一处服务周到/私密强/档次与自己身份匹配的生活空间，一个生活与休闲很好转换的第三空间 在宁波外企工作的外国人 万科/中海等外调宁波的高管 一处聚集了老外的居住地/集中了符合他们品味的第三空间/一处私密性强的私人空间 城市SOHU族（尤以艺术类） 一处超炫的工作生活空间/聚集着与之对味的人群/一处有超前体验式消费的休闲场 过度型城市金领(懒人型) 一处交通便捷/休闲娱乐就在不远处居住场所/服务到位/健身等配套周全 寻找 寻找 寻找 寻找 租用 租用或自用 这是怎样的一群人？ 我们来看看： 虽然他们圈层不同，却存在着的共通性： 高收入 高学历 高视野 高品位 艺术化生活 思维超前 习惯第三空间生活 社会源动力阶层 30—45岁之间 作投资或当“玩具” 他们需要一个什么样的心灵归属地： 国际气质 另类第三空间 休闲娱乐一体 管家式服务 品位空间 私秘性强 一群互为对味的人 贰 我们要用什么样的 产品来打动这群人 我们来回顾下产品本身亮点： 这群人住在这里拥有： 六星级汽车旅馆体验 前卫空中建筑形态 拎包即入驻 10米架空的公寓空间 涉外级休闲商业配套 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看