谨呈：坤和绍兴营销管理部 为坤和绍兴袍江G5地块制订致胜的产品策略 项目产品定位所面对的三大问题点2本案的产品优势到底如何塑造？ 本案的市场机会到底在哪里？ 本案的目标客群到底是谁？ G5地块位于袍江板块核心区域，东至袍中路、南至育贤路、西至直江、北至河流 项目基本情况： 用地性质：70年住宅用地 土地面积：164131 ㎡ 建筑面积：243220.5 ㎡ 容积率：≤ 1.5 建筑限高：临袍中路布置3幢16层以上的高层，裙房高度3层，底层营业房不得超过4.5m 90以下户型总建筑面积不得少于20%； 配套建设12班幼儿园 1、项目现状 地块为原地貌（农田、荒地），周边为居住社区，地块上无其它需要拆迁的建筑，有利于地块的前期平整及后期开发。 地边周边河道资源丰富，适宜营造高档社区氛围 地块现状： 项目区位背景：区域配套逐步完善，周边聚集众多中高档大盘， 已初步建成高尚居住区形象 项目周边配套： 北面营业的凯悦大酒店（约600米）、规划中的香格里拉酒店（约500米）、绍兴公安局袍江分局、绍兴工商局袍江分局等； 东面有柯灵小学、袍江中学、滨河公园等、绍兴市公共卫生中心、袍江医院、袍江公交站、安城纺织厂等； 南面有绍兴一中分校（约200米）、绍兴民工子弟学校、世纪华联超市、红黄蓝集团、恒昌集团等企业； 西面有世纪华联超市（约200米）、技术监督局、财政分局、易兴电子、富陵集团等企业。 多个住宅项目大盘开发，具有较高的区域认知度，如世纪广场、金湖湾、文昌雅苑、国际华城等，带动了区域房地产市场的发展，各项配套设施的不断完善促使区域成熟，市民对区域认可度也将会逐渐提升； 项目市场机会：未来绍兴发展重点区域，袍江中心商贸核心区， 板块未来发展潜力巨大 越州新城的规划建设 “313”工程启动，解除环境后顾之忧 袍江新区挂牌成立（9月17日） 袍江的独特的交通地理位置决定了袍江有条件发展成绍兴日后的经济重镇； 袍江现有人口10万与规划中的的十七万有差距，说明未来俩年内区域人口将会出现急剧增长，对住房有很大的潜在需求； 政府越州新城的规划和袍江新区的挂牌成立以及系列改善环境的措施都将整体提升袍江的区域竞争力 竞争板块未来市场供应 袍江周边区域未来市场供应充盈，个案间的竞争加剧！ 柯桥镜湖区域均有知名开发商入驻，未来很有可能形成多个区域性的标杆项目 未来几2-3年内竞争板块间竞争将趋于白热，因此本项目须找准市场切入点，抢占市场先机 257万㎡ 项目市场背景：新增供应将放量，土地储备主要集中在袍江、镜 湖新区，市场竞争加剧 竞争市场格局：与镜湖板块直面竞争，越城区、柯桥次之 迪荡板块：城市CBD 大滩板块：城市高档CLD 会稽板块：景观、概念地产 柯桥板块：独立产业市场 镜湖板块：品质居住 8000-10000元/平方米 主力140平方米以上大户型 4000-10000元/平方米，拥有不同价格产品； 区域认同较强，相对独立市场； 未来绍兴住宅，主流供应和需求 自然环境优越、价格优势具备、配套成熟欠缺 住宅市场高端产品 中端市场外流可能更小； 同质竞争 交叉竞争 分流竞争 竞争市场分析：项目定位趋同，产品同质化，未来可售房源量大 户型设计大众化，袍江区域以120－140的三房为主， 130左右的三房去化速度快，这可以作为我们在户型设计时的参考； 产品的同质化现象客观存在，走差异化路线为项目操作的上选之路； 袍江区域公寓市场需求情况分析 从纵向比较看：袍江区域07年1-8月的成交量已超过06年全年的成交量。 从横向比较看：袍江区域的市场份额占绍兴全市份额的比重上升明显，07年全年区域所占市场比重将比06年增加100% 结论：作为新兴的居住区域，随着板块内部供应的不断放量，以及外部市场的不断向好，区域市场需求随之上升 项目市场机会：袍江区域需求放量，外区域客户成功导入，客源 面有望扩张 跳出区域现有客源看地块定位！ 客户访谈录：当地居民看好袍江未来3-5年的发展 当地居民对袍江房价3-5年内的走势看法 74%的被访者认为袍江区域房价将会上涨，体现对袍江区域商品房市场走势的看好，未来将能吸引更多的人进行投资； 26%的被访者认为不会有太大变动，表明相关国家调控政策在居民心理还是有一定的影响度； 基本没有人认为未来袍江的房价会下跌，说明购房者对后期楼市的乐观态度。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看