西都国际中心营销总纲 徐州新景祥房地产投资顾问有限公司 第一阶段 市场调查及市场定位 第二阶段 战略定位与形象定位 第三阶段 整合营销传播 一、城市发展分析 地理位置 城市总体经济飞速增长 固定资产投资急剧增长 社会消费品零售总额加速增长,城市消费欣欣向荣 二、三产联动发展，产业结构调整有序,经济焕发活力 人民收入水平逐年提高，徐州城镇居民进入相对富裕阶段 城市格局发生重大变化,由“单圈型”向“三圈型”转变 “三圈型”城市格局 徐州是座刚刚进入全面快速发展轨道的 具有巨大前景和潜力的区域性中心城市 [综上所述]： 徐州市场整体格局及特征分析 二、房地产市场分析 从开始，徐州土地供应急速放量， 土地单价急剧飙升，市场竞争日益激烈 土地市场 商品房市场分析 徐州商品房市场需求旺盛，量价齐升 房价快速增长 国家宏观调控对徐州市场的影响 徐州房地产市场特征及发展趋势总结 全面的、饱和的、严峻的、同质的 大盘竞争时代，开发风险日益突现 [综上所述]徐州房地产市场即将进入： 近年来，随着《徐州市工业产业结构调整意见》等规章出台，徐州市致力于发展成有竞争力的综合型特大城市，各类中小型的新兴企业的数量将大大增加，这意味着徐州商办物业市场，特别是小型商务市场的需求将快速增加。 徐州良好的经济形势将催生一批中小型公司、办事机构、服务机构的出现，全市现有的中低级商住物业、写字楼将满足不了急速增长的商务办公需求。 人民收入水平逐年增长，投资范畴及产品多样化，写字楼商办类投资市场日益火爆 三、目标市场概况 目前写字楼、商办类物业市场现状 四、竞争市场分析 图示中，城市写字楼、商办楼大都分布于古彭广场商圈内，并紧靠城市主干道—淮海沿路两侧。 包括天成国贸、汇源置地广场、兴隆大厦、锦绣茗都、贵邦财富、新华书店大楼、恒茂国际、财富大厦、盛佳大厦、国贸大厦、泛亚大厦、帝都大厦等 （一）市场挑高项目 （二）在售或在建写字楼项目 该项目规划为挑高户型，是我们要重点研究的竞争对手 该项目部分规划为挑高，是主要竞争对手 成功项目借鉴宝典 失败项目启示录 【写字楼竞争状况小结】 需求总量变化不大 未来潜在市场供应量和基本稳定不变的市场需求量之间形成了一定供求矛盾。 对地段的需求 商务办公对地段要求非常苛刻，徐州商务办公市场今后仍将集中在以古彭广场为中心的CBD内，但随着城市化进程加速，徐州的西部与城市中心区连接最为便利，商业中心必然向西扩张。 对面积的需求 根据城市经济发展特征对办公场所的要求，中小公司需求的小面积办公比大面积办公要多得多。因此，徐州未来商务需求主要集中于中小型新兴企业，需求面积普遍较小 对配套的需求 现代办公对办公场所的综合配套要求越来越高，特别是中小型公司，由于公司实力普遍不强，尤其需要通过办公条件的强化来体现公司的实力。由于目前徐州现有商务产品配套设施严重不足，未来新办公场所的完善的配套将成为激烈市场中一项利器。 对功能的需求 就现有商务产品来看，其功能是单一的。而根据先进城市的发展经验而言，高品质的具有优良配套和服务的商务产品将占据未来新商务办公市场的先导地位。 对新产品的追求 自06年徐州出现如汇源置地广场、SOHO时代广场、贵邦财富等挑高小户型以来，商务办公市场出现了一股挑高新浪潮，同样在苏商御景湾住宅项目的挑高户型也一度火爆旺销。这表明挑高户型越来越受消费者的认同与青睐 五、项目地块分析 周边配套及商业氛围 SWOT分析 Weakness (劣势) 位于非传统商务办公区，商务氛围的形成尚需时日 裙楼商业集群效应不明显 认购至签署购房合同相隔时间较长 本案体量小、外观品质感不强 土地使用年限短 楼层大部分户型存在通风、采光问题 每层户数分布较密 项目SWOT分析启示 第一：树立 精品意识； 第二：要充分利用 差异化竞争策略； 产品差异化、形象差异化、服务差异化，超越竞争对手 第三：在行销过程中，不断出现刺激性信息，强化 挑高 和 投资 理念， 注意根据市场情况及时调整 销售说辞 综合来讲，我们认为项目若要赢得成功，就要做好 六、目标客群分析 （一）定位依据 汇源置地广场客群最主要是个体经营户、小公司、公务员，其次为烟厂电厂等效益好的单位及煤矿生意老板，其中投资客户占65%以上。 SOHO时代广场客群主要是住在附近的居民，部分为个体经营户、小公司，以自用居多占65%以上 以市场类似项目—汇源置地广场、SOHO时代广场客群作参考： 参考汇源置地广场及SOHO时代广场客源，本案目标客群来源为： 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看