⑶、政策走势预计
房企经营业绩较好但在政策调控之下，市场成交量波动明显，虽然年底涨势有所减缓，房价依然高位震荡，由于开发商资金充裕，预计出现全面大幅回落的概率很小。对于政策走势，我司观点如下：
政策焦点
实施的可行性
判断依据
信贷政策
尽管中央政府一直强调实行宽松的货币政策，但对房地产行业来说，信贷仍将趋紧
目前调控政策效果尚未取得明显效果，不可能放松
加息政策
继续加息的可能性很大，甚至不排除进入加息周期的可能
通货膨胀已经非常明显，而楼市虚火依然旺盛
房产税政策
出台的可能性不大
房产税出台是个复杂的过程，需要其他完善的配套，而且对于房产税能否抑制房价过快上涨，各方的争议很大，即使出台，预计只是在北京、上海等少数一线城市进行试点
㈡、全国房地产概况
三季度，房地产市场在8、9月份出现强劲反弹势头，商品房销售面积增幅止跌回升，房屋平均销售价格连续3个月保持上涨趋势，房价指数再现抬头迹象。预计，全国房地产市场整体保持平稳回落，销售形势整体进入下行通道。投资、施工面积、新开工面积增长平稳，增幅出现小幅回落，房屋销售情况与房价指数回落明显，销售面积出现负增长，房屋销售价格指数在年底时回落到5%左右。通过对1998年1月-9月房地产各相关统计数据的分析，考虑到国内外宏观经济环境的变化以及未来的政策走向，利用ARIMA预测模型，我们对全国房地产市场的主要指标预测如下：
1．投资增幅保持平稳增长，全年增长27.9%
预计，城镇固定资产投资小幅回落，房地产开发投资保持平稳增长
预计全年，城镇固定资产投资完成23.69万亿，增长22.2%，与相比回落8.2个百分点；其中，房地产开发投资完成4.63万亿，增长27.9%，与相比增幅加快11.8个百分点，但与前三季度相比回落8.7个百分点；商品住宅投资完成3.27万亿，增长27.6%，与相比增幅加快13.4个百分点，与前三季度相比回落6.1个百分点
2．房地产开发资金来源增速回落
受货币政策适度微调和房屋销售形势趋紧的共同影响，预计，房地产开发资金来源增幅会出现较大幅度回落
预计2预计全年，房地产开发企业资金来源达6.99万亿元，增长20.9%，增速较回落23.3个百分点，较前三季度回落11.6个百分点
3．房屋建设增长保持稳定增长
预计全年，全国商品房施工面积为39.27亿平方米，同比增长22.6%；商品住宅施工面积为30.39亿平方米，增长20.9%。与相比增速略有增加，商品房和商品住宅施工面积分别加快9.8和10.4个百分点
在新开工面积上，受土地管理政策尤其是对闲置土地的处置力度的加大，已出让土地开发速度加快，进而带动商品房新开工面积保持较快增长。预计全年 商品房新开工面积达16.8亿平方米，增长44%，增幅较加快30.5个百分点，但较前三季度回落19.1个百分点；其中，商品住宅新开工面积为13.98亿平方米，增长49.9%，增幅较加快38.4个百分点，较前三季度回落10.9个百分点
在竣工面积上，预计全年商品房竣工面积达74552万平方米，同比增长2.6%；商品住宅竣工61382万平方米，同比增长2.9%。与相比，竣工面积增速略有回落，商品房竣工面积回落2.9年百分点，商品住宅竣工面积回落3.4个百分点
4．商品住宅销售出现负增长
，受政府救市政策的影响，全国商品房销售形势较好，销售面积和销售额均出现超高速增长，销售面积增幅超过40%，销售额增速超过70%。，受基数增长较快的影响，全年商品房销售增速会有所放缓，同时，受4月和9月两轮房地产调控政策的影响，市场观望心理加强，商品房销售形势趋紧，预计全年商品房销售会出现明显回落，尤其是商品住宅，预计全年商品住宅销售面积和销售额均会出现负增长
从具体指标上看，预计全年，全国商品房实现销售面积9.15亿平方米，下降3.4%；其中，商品住宅实现销售面积8.25亿平方米，下降4.3%。与相比，增速分别回落47.0和49.7个百分点
从销售额上看，这种回落的幅度更大。预计全年商品房实现销售额44679亿元，增长0.7%；商品住宅实现销售额37960亿元，下降1.2%。与相比，增速分别回落76.2和82.5个百分点
5．房屋销售价格继续回落
从房地产销售价格指数上看，前4个月，房屋销售价格指数保持惯性上涨，4月份起，房屋销售价格指数逐月回落，房价涨幅由4月份时的12.8%回落至9月份的9.1%
根据ARIMA模型预测， 12月当月，房屋销售价格将回落至5.4%，其中新建商品房价格上涨6.0%，新建商品住宅价格上涨6.5%。根据各月数据推算，全年，全国房屋销售价格指数将达到109.7
小结：从宏观环境来看，在国家政策的干预下，取得了部分成效，使房地产市场“稳着陆”的可行性加大，避免房地产市场泡沫危机带来的经济衰退，但从国家官方统计数据来看，各大城市房价仍处高位，宏观调控仍将继续，预计在政府将针对保障性住房、公共租赁住房、差别化信贷以及土地政策出台一系列措施，切实落实房地产市场的平稳发展
第二部分、济南市场情况及预计
上半年，济南房地产市场遭遇政府强有力的宏观调控，但随着市场对宏观调控的逐步适应，以及济南自身刚性需求旺盛，在下半年，济南房地产市场进入相对稳定的时期
济南市土地市场情况：
截至12月，共成交土地65幅，346万平米，相比同比下降52.5%；其中，在新政出台前土地成交量为172.04万平米，占今年总成交量的50%；可见，土地供应受宏观调控政策影响很大
1.土地成交区域分析
东部区域土地成交125万，占36%；西部区域76万平米，占22%；长清区域74.5万，占21.5%；北部区域64万平米，占18.5%；南部和中部，成交近5.9万和0.2万平米，占2%
名士豪庭所处的东部仍是最看好的区域，市场发展潜力大，竞争相对激烈；名泉春晓所处的西北部区域，作为新兴的开发区域，开始受到开发企业的重视，将会成为新的热点开发区域
2.土地成交类别分析
住宅用地34幅，270万平米，占78%；商业用地31幅，76万平米，占22%。与相比，商业用地所占比例由的9%上升到的22%，宏观调控对商业地产的影响较小
3.土地市场预测
由于今年土地市场受宏观调控的影响较大，开发企业拿地比较谨慎，但从济南城市化进程来看，济南未来几年将全面进入开发建设时期，预计在，土地市场将会比较活跃；另外从成交的土地用途来看，商业性质用地较大幅提升，预计在，商业类土地将成为市场的热点，商业地产将异军突起
二、济南市住宅市场情况
1.住宅市场情况
截至12月，济南市住宅总供应21130套、240万平米，同比下降33%和26%；成交18679套、207.3万平米，同比下降33%和26%。11月，济南市住宅整体成交均价8580元/平米，同比增长1
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