11、如何在全国及山东市场内寻找项目的竞争优势？ 2、如何制定本项目的核心开发思路？ What we think of our project ？ 我们对项目的思考纲 要 全国滨海旅游地产考 项目整体解析 总体战略思考 项目开发思路研判 纵观江湖 炼火冶金 寻石激浪 谋定天下。壹 纵观江湖 全国滨海旅游地产考中国海岸线总长度3.2万公里，其中大陆海岸线1.8万公里，岛屿海岸线1.4万公里。沿大陆海岸线，有许多优良海湾和港口城市，自北而南是：大连、旅顺、葫芦岛、兴城、秦皇岛、乐亭、滦南、唐海、天津、大港、黄骅、海兴、吕县、威海、烟台、青岛、连云港、盐城、南通、上海、崇明、吴淞、定海、镇海、宁波、温州、福州、泉州、汕头、广州、中山、深圳、香港、珠海、澳门、湛江、番禺、北海、防城港、海口、三亚 。各海域主要旅游城市： 渤海：大连、秦皇岛 黄海：烟台、青岛、威海、连云港 东海：上海、舟山、福州、厦门 南海：香港、深圳、澳门、三亚、海口、北海 中国沿海城市概况现状：滨海旅游城市南强北弱领导者 —垄断价格 —具有不可重复性 —过河拆桥 追随者 —搭便车，借势 —以小博大，杀伤战术 —价格战的制造者 补缺者 —目标明确，挖掘客户 —瞄准市场缝隙 —创新产品和需求点 挑战者 —改变游戏规则 —强调新的评估标准 —强调产品的特色和价值 行业老大：三亚 市场定位模型 非行业老大，中大规模市场：香港、澳门、舟山 次/非主流市场：北海、大连、青岛、威海、烟台、厦门、连云港、秦皇岛 敏锐的机会主义者：深圳 各滨海城市旅游地产开发的市场占位南海海滨城市开发教为成功，以三亚为<<最 滨海物业开发各具特点，大多能超越传统的开发模式，充分整合各项资源（如产业、文化、经济……）并结合城市特点，进行科学的市场定位及开发模式，从而在白热化竞争中脱颖而出。 如三亚，除了气候及自然景观外，还站在运营城市的高度上整合了大量的商务、商业资源、文化、产业等资源，以高端市场、国际市场为核心，形成了国内功能最完善、物业最丰富、特点最鲜明的综合性休闲度假城市 行业领导者——三亚 特点：运营城市、整合资源 以北海为代表的这些城市，大多是简单复制海南的旅游开发模式，虽然结合了一部分城市特点，但由于其自然条件、交通条件相对较差，且开发策略及高度不够明晰，所以虽然了旅游地产开发近年得以了快速发展，但未来竞争优势不明显、前景堪忧 行业追随者——北海、大连、青岛、威海、烟台、厦门、连云港、秦皇岛 特点：整合部分资源、结合部分城市特点，以全国旅游群体为目标深圳滨海物业的开发，则以区域市场为核心，以窄众的珠三角高端客户群为目标，将滨海旅游、高端居住、圈层生活结合起来，也取得了一定成功 行业补缺者——深圳 特点：运营城市、窄众营销 香港、澳门将具竞争优势的商业购物、休闲娱乐等元素与滨海开发结合，以主题乐购为引擎以购物消费为核心，树立了独具特色的区域开发模式 行业挑战者者——香港、澳门、舟山 特点：运营城市、建立主题、强势资源整合全国—资源型纯居住产品日渐升级，提升竞争力—休闲综合物业，缺乏特色，差异化不明显—窄众营销及主题模式开发，亦能独树一帜 市场现状解析 山东—各城市旅游物业发展不均衡，缺乏特色—产品形式单一，开发模式较为落后—综合及主题物业多是有名无实，只是产品形式的堆砌，并未专业化 VS未来：群雄逐鹿，集大为王大连红星海世界观 概况：占地112万㎡、建面180万㎡，容积率1.37，总户数9622户，集别墅、住宅和商业为一体的低密度综合型社区； 定位：当十里海岸遇见700万㎡群山 开发模式：整合区域资源，形成一湾两岸大布局，山体公园、海滨浴场、帆船码头、高尔夫球场、5星皇冠酒店等一体的山海城。项目分4期开发，一期推出城市别馆、艺墅和原墅三大产品线；天津 滨海湖 概况：占地260万㎡、建面68万㎡，绝低容积率0.45，在天津滨海物业第一大盘； 定位：滨海核心原生墅 开发模式：沿滨海、湖泊与山体自然衔接开发，36洞高尔夫球场、5星酒店、冰雪世界、马术俱乐部、水上乐园、顶级SPA养生俱乐部超级造城。目前一期推出主题商业街及独栋和双拼 14 青岛 港中旅海泉湾度假城 概况：占地111万㎡、建面120万㎡，容积率约1.0，大型综合型休闲度假城； 定位：中国顶级、亚洲最大海洋温泉度假城 开发模式：依托近千米的金色沙滩及海洋温泉两个稀缺资源打造大型综合旅游度假城和高尚住宅区；超5星酒店、会展中心、温泉洗浴中心、演艺中心、高端居住等为一体的温泉旅游度假城 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看