第一部分 市场研究
一 、武汉市宏观经济分析 2
1、武汉市综合概况 2
2、武汉市经济概况 2
二、 武汉市房地产宏观市场分析 6
1、房地产总体市场分析 6
2、武汉市房地产住宅市场分析 10
三、区域市场分析 13
1、区域经济概况分析 13
2、区域房地产市场分析 14
四、供给楼盘调研 21
1、供给楼盘概况 21
2、供给楼盘指标分析 25
3、供给楼盘专项调研 35
五、需求调研分析 37
1、需求问卷调研分析 37
2、访谈分析 39
六、 市场竞争分析 43
1、市场竞争项目归类列表 43
2、武昌拟建、在建项目对本项目的影响 44
一 、武汉市宏观经济分析
1、武汉市综合概况
武汉位于江汉平原东部，长江中游与汉水交汇处，是湖北省省会及华中地区最大城市。世界第三大河长江及其最大支流汉水在市区交汇，将市区一分为三，形成了汉口、汉阳和武昌三镇鼎立的格局，素有“江城”的美誉

武汉版图面积为8467.11平方公里，平面图形如一只从东向西飞舞的彩蝶，其中城区面积3963.6平方公里，郊区面积763.51平方公里，市辖县面积3740平方公里

武汉属北亚热带季风性（湿润）气候，常年雨量充沛，热量丰富、雨热同季、旱涝更替、冬冷夏热、四季分明，夏季最长约130多天，春秋二季各约60天

武汉现辖9个城区，2个郊区，2个县。区县下辖92个街道办事处，59个镇，34个乡。辖区内交通网络发达，具有水路、空运、铁路、陆路的立体交通优势

2002年末，全市户籍人口总数为764万人

2、武汉市经济概况
（1）、宏观经济运行
表1-1 宏观经济指标比较（一）

GDP
人均GDP
财政收入
固定资产投资
亿元
变化
元
变化
亿元
变化
亿元
变化
2002
1493.09
10.78%
19611.00
9.53%
196.54
30.87%
570.43
12.19%
2001
1347.80
11.68%
17905.00
10.27%
150.18
19.05%
508.44
10.05%
2000
1206.84
11.16%
16238.00
9.92%
126.15
12.40%
462.00
7.13%
1999
1085.68
8.36%
14773.00
7.30%
112.23
12.20%
431.25
7.20%
图1-1 1995-2002GDP指标增长趋势图
以上数据显示：
GDP总量升幅稳定（保持在年增幅11％左右），全社会经济总体运行良好；
财政收入逐步增加，且2001-2002年增幅加快，这与城市经济结构调整过程中，第二、第三产业增加值增长较快有关，更显示企业经营状况逐步向好，企业技术改造力度增强，工业经济效益综合指数提高；
城市的固定资产投资规模近两年增长速度加快，显示经济的发展活力逐步趋强，投资拉动对国民经济总体运行状况的作用不容小觑

（2）、居民收入与消费
在经济总体健康运行的基础上，居民收入、消费取向呈现出不完全相同的趋势：
一方面，职工平均工资及城区居民人均可支配收入均保持了与总体经济发展较为紧密的相关性，相应指标增幅稳定；另一方面，居民消费在“量”增加的同时，价格总水平却止步不前，除2000年微幅上调外，其余各年度消费价格总水平均较前一年有所下降，2002年，这一趋势仍然延续

表1-2 居民收入与消费指标比较
职工平均工资
城区人均可支配收入
消费价格总水平
社会消费品零售总额（不含居民购置商品房）
元
变化
元
变化
变化
亿元
变化
2002
10039.00
10.49%
7820.00
7.05%
-1.40%
770.08
12.42%
2001
9086.00
19.08%
7305.05
8.01%
-0.50%
685.00
13.04%
2000
7630.00
7.60%
6763.00
8.21%
0.50%
606.00
11.40%
1999
6250.00
-3.90%
544.00
可以看出：
宏观经济、人均收入的持续增长，带来居民购买能力的增强；
从消费价格总水平来看武汉市民习惯于在一种稳定、朴实的固有环境和方式下生活。消费观念与生活方式上相对保守、严谨的态度，在一定程度制约了武汉整体经济水平的快速发展。随着沿海经济及新观念的冲击及投资对总体经济、消费的拉动效应的逐步显现，武汉市民的消费观念将会进一步改善

（3）、经济外向性
需要引起一定注意的是，武汉经济的外向性仍然不够明显，尽管在历史上有“九省通衢”的辉煌，但其现状外资、外贸均未能出现大幅增长的情况（且进出口总额增幅逐步减缓），其工业基础、人才等多方面的优势均未能充分发挥，这样的城市活力将较大程度上影响武汉经济在较短时间内取得较大提升的期望

表1-3 经济外向性指标
进出口总额
实际利用外资
亿美元
变化
亿美元
变化
2002
22.02
2.13%
15.76
10.06%
2001
21.56
6.00%
14.32
9.90%
2000
20.34
13.38%
13.03
11.75%
1999
17.94
4.10%
11.66
10.42%
近年来，武汉市经济的外向性得到了持续的发展，但基数较低，增幅较小，参考2002年其它兄弟城市的经济外向性指标水平如下：
图1-2 不同城市经济外向性指标对比
武汉经济的外向性从规模、发展势头上看均有较大的提升空间

（4）、城市其它主要宏观指标对比
武汉市作为老的工业城市、华中重镇，其历史、地理地位十分重要。然而近年来，武汉市的经济发展显示出一定的滞后，与沿海、甚至内地的部分城市相比，差距较为明显

表1-4 不同城市的主要宏观指标对比
GDP
（亿元）
固定资产投资
（亿元）
城区人均可支配收入
（元）
社会消费品零售总额
（亿元）
武汉
1347.80
508.44
7305.05
685.82
北京
2817.60
1530.50
11578.00
1593.50
上海
4950.84
1984.31
12884.00
1861.30
深圳
1908.15
673.37
23544.00
609.26
广州
2684.83
11964.08
14416
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