沈阳五里河项目运营汇报
10-20
目录 1、项目概况 2、市场研究 3、产品定位 4、规划设计 5、开发计划及成本预算 6、运营难点项目概况
宗地行政隶属于东陵区，与沈河区南边界相邻。地处沈阳五里河商务区内，毗邻三好商业街、南塔商业区，区域同时也是沈阳传统的高档居住区；
区 位
正在销售：5个 新获取：2个
金域国际
五里河
魅力之城
兰乔圣菲
万科城
新榆公馆
金域蓝湾
沈阳城市空间发展方向:市内核心区率先实现以“旧城改造”为主的填充式发展，同时逐步向外环南、 北扩散；而东西则以第二产业带动扩张

项目四至
宗地西侧：南塔西街（拓宽至30米） 宗地东侧：用地界线（现状南塔街）； 宗地南侧：绿化带 宗地北侧：信用合作社；
一 基本信息
二 区位状况
三 土地属性四 地价分析
『交通配套』：宗地周边道路通达性较好，可方便接入城市南北交通主要干道，公共交通系统发达、临近地铁2号线夏宫站出口；
宗地出行主要依靠交通方式： a\公交线路丰富，公共交通出行方便； +宗地西侧主要公交线路有213路、282路可以达五爱、太原街等商圈；宗地向西步行100米，主要公交线132路、334路、212路、389路、395路、388路可方便到达中街、沈阳北站、大东、陆军总院、奥体； b\ 宗地周边具有便利的道路通达性。宗地西侧规划路连通五爱街、青年大街，方便南北通行；宗地经南塔街方便连接一、二环路，方便东西通行；宗地经五爱隧道可直达浑南奥体中心； c\宗地距地铁2号线夏宫站出口约750米；未来地铁开通更加方便宗地出行；
会展中心
奥体中心
亿丰商业广场
南一环（文化路）
文萃路
青年大街
五爱街
地铁二号线（夏宫站）
浑南大道
南塔街
项目周边配套
三 土地属性
『景观资源』：四大公园环绕，眺望浑河，景观资源卓越。宗地西侧为正在建设的绿地公园，宗地南侧隔二环路临近五里河公园，同时宗地向南350米可眺望浑河，距西侧的科普公园约250米，距东北侧的南塔公园约600米；
350米
浑河
科普公园（占地24.2ha）
南塔公园(占地5.4ha)
五里河公园(占地126ha)
『生活商业配套』宗地可方便到达沈阳南部各大主要商圈。宗地距南塔商圈核心区约1000米，距三好商业街约1500米，距五爱商圈约2.5公里，经五爱隧道距浑南奥体商圈约2公里，距万豪、喜来登酒店500米，距西武百货约500米

南塔商圈
五爱商圈
万豪酒店
喜来登酒店
三好商业街
喜来登酒店
西武百货
家乐福
浑南奥体商圈
农村信用合作社
宗地所在方向
『文体教育、医疗配套』：项目周边文体、医疗资源丰富。距沈阳三级甲等医院陆军总院、医大二院仅有3-5分钟车程；东北大学、药科大学、音乐学院等高等学府分布在宗地周边，距省图书馆约1500米，市图书馆、科学宫约500米，并有10余家科研机构分布周边,文化氛围浓郁

音乐学院
东北大学
药科大学
医大二院
科学宫
市图书馆
省图书馆
陆军总院
东陵区政府； 东陵区委； 东陵区人大； 东陵区政协；
药大医院
南塔街小学
145中学
项目获取情况
项目获取基本情况：该项目于6月4日以公开挂牌竞买方式获得，土地单价8408元/平，楼面地价2402元/平 ；市场研究
市场研究
沈阳市常住人口762万人、户籍人口709万人； 增长均较为平缓，人口增长主要得力于外地人口迁移； 铁西区为沈阳人口最多区域（82万人），宗地临近的沈河、和平区人口数量约为60-65万人；
2001年户籍人口（万人）
户籍人口（万人）
户籍人口（万人）
户籍人口（万人）
沈阳各区人口现状及新区人口规划
06-08年市场情况
5.0
06-08年整体市场供求变化
06-08年整体市场存量变化
最近三年，沈阳市场供应量大，并呈现逐年增加的趋势，并且07年以来，品牌开发商纷纷进入沈阳市场，所占供应比例明显增多； 沈阳市场容量大，最近三年成交量年均维持在1000万平左右，住宅价格稳步提升，年均大约增长3%-5%； 随着供应的不断增多，沈阳市场整体库存量不断增大，后期可售资源较为丰富，市场竞争较为激烈； 五里河区域为典型的城市高端居住区，河畔花园、地王国际花园、五里河城等典型项目过去三年销售表现较好，价格明显高于城市均价，并促进区域高端居住属性的形成

09年供应情况
受08年市场影响，09年上半年，开发商普遍放缓上市节奏，供应较少，8、9两月供应增加明显，占目前整体供应的53%； 09年截至目前成交量价增长明显，09年1-9月，成交面积同比增长9%，成交均价同比增长约12%； 受限于供应减少，库存不断消化，期初库存不断减少； 市场健康稳定发展

五里河区域09年受限于产品供应有限，成交量不高，表现相对稳定，9月随着新世界花园大量新增供应，带动成交增长，满足部分客户需求。
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