【0551公寓】营销执行报告 超 越 竞 争 世联新天地项目组 4月17日 高速度（公寓的开盘必须达到引爆的效果) 高价格 (绝版地段，如何高实现区域高价？) 塑造区域地标形象，建立项目影响力 叫座 叫好 目标回顾 目标解析：开盘实现热销！！ 选择1、增加蓄客量：1个月内蓄客1260组！！ 任务艰巨！！ 但必须完成! 完成蓄客1260组， 日均上门量25组 认筹300组以上 开盘热销：开盘销售252套的50%,126套； 选择2、提升成交率：提高成交率高于市场平均10%； 目标 解析 ① ② 成交率10%：需要1260组客户； 假如成交率提高到15%：需要840组客户，日均上门量20组； 目标 高调开盘 营销推广面对的三大问题点 营销推广面对的三大问题点之2/本案的目标客群到底是谁？ 营销推广面对的三大问题点之1/本案的市场机会点到底在哪里？ 营销推广面对的三大问题点之3/本案的产品优势到底是什么？ 营销推广面对的三大问题点之1/本案的市场机会点到底在哪里？ 户型单一，暗厨卫，舒适度差，没有附送面积，在房型及主力面积上没有竞争力 产品竞争分析 高端精装公寓，市场租金实现最高 北一环片区在未来3-5年内商务氛围日益增强，商务区规划将为本项目公寓带来稳定高端客户 项目名称 建筑面积 雏形CBD 快速发展期 迈向成熟期 成熟期 - 需求分析 预计商务人数 根据庐阳区规划，濉溪路将成为高档写字楼最密集的一条街 以后 财富广场一期 财富广场二期 天庆大厦 财富广场三期 众城国际广场 骏杰嘉和大厦 金鼎国际广场 求实·君临国际 新天地广场 已入驻写字楼＋未来市场供应，共275326 平方米 选取本项目2公里范围内纯写字楼项目 275326×50%÷3＝45887人 北国大厦 营销推广面对的三大问题点之1/本案的市场机会点到底在哪里？ 小户型产品自住需求低 而目前市场出现的同类型产品多 低端租赁市场供应量大 高端租赁市场 营销推广面对的三大问题点之2/本案的目标客群到底是谁？ 投资客为公寓市场主力客户，但产品不同、地段不同等原因，会引起客户的关注点和来源不同 50平米以下小户型产品，投资客为主 60平米以上大户型产品，自住客为主 包河区马鞍山路作为合肥房地产开发热点片区，客户来源更广 而其他区域客户主要以本区域及相邻区域为主，对全市辐射力不足 市场小户型成交客户扫描 客户分析 资料来源:市场调研 重要客户 游离客户 公寓客户定位 庐阳、包河、蜀山自住客户 片区内及周边区域的原住居民：主要是父母为子女购房，看重区域接近，相互照顾方便；子女上学考虑。 片区新人：追求生活品质的白领、收入水平年薪5万元以上，看中生活便利，交通便捷，单身或二人世界过渡房 市内投资客户 多次置业的，有投资意识，看中本项目的地段升值潜力，跟风小户型投资，区域来源、职业范围都很广，总价、装修会有考虑 外地投资客户 多次置业的，有投资意识，看中本项目的地段升值潜力，跟风小户型投资，区域来源、职业范围都很广，总价、装修会有考虑 战略目标群 主动努力获取 偶得客群 核心客户 公寓自住客户特征分析 客户来源： 庐阳、包河、蜀山 客户特征： 25~35岁，经济能力有限，首次置业，过渡房； 有专门需求（工作便利，孩子上学，靠近父母） 置业特征／关注点： 看中生活配套，交通便捷；经济有限，因此不追求空间的大小，但要求空间的独立与功能的齐全；希望与城市毫无距离，能在都市和家中自由转换 客户语录：张先生律师 刚毕业二年，目前收入还过的去。以前一直住在集体宿舍里，现在想搬出去。现在在财富广场上班，买房子肯定要买在公司附近的，工作方便，现在买的话的也只会考虑买个40多平米一房的，太大了买不起，过渡一下等结婚生子后再换大房，这个小房子也不卖，以后租金回报也可以的 资料来源:客户访谈及市场访谈 公寓投资客户特征分析 客户来源： 合肥全市范围；少量省内（淮南、蚌埠、六安等地）投资性客户； 客户特征： 共同点为有较高的稳定收入；已经有舒适的生活条件，多为二次、或三次置业；有现代的理财观念和投资意识； 置业特征／关注点： 性价比关注，总价敏感，看中增值保值能力； 在生活方式和消费方式上跟随性强，购买意愿取决于项目市场表现 客户语录：蔡小姐企业高管 北一环现在办公楼多，白领多，小户型公寓应该好租的,,附近生活配套也挺好的,如果价格合适 买一套来投资 客户语录： ：王先生 某民营企业老板 你们那个项目那块地就是黄金，占掉一块少一块，升值潜力肯定没得说的，以后我会去你们那边看的 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看