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随着住宅市场调控多次加码，开发商纷纷加大对商业地产的投资，推动了商业地产
贷款的大规模增长。近期，银监会在年中的工作会议上提出要加强对商业物业等贷
款的监测。商业市场的热度已经引发监管层的关注，随着下半年更多商用物业的上
市，或将缓解目前商业地产市场火热的局面
7月，除深圳、广州外，其余四大城市甲级写字楼租金普遍上涨，其中北京、上海、
杭州租金呈现加速上涨态势。深圳甲级写字楼租金27个月来首次明显下跌，持续上
涨的租金一定程度上抑制了甲级写字楼的租赁需求；北京写字楼空置率连续走低，
未来租金将继续快速上升
在住宅销售不畅的情况下，发展商普遍加快了写字楼的推盘节奏。7月，北京大批写
字楼集中入市，但未能推动成交量的相应上升。广州由于保利、富力在珠江新城的
写字楼项目低价入市取得了较好的销售业绩，因此销售市场表现明显优于其它三个
城市。整体而言，本月四大城市整体写字楼销售量仍较为平稳
租金走势分化 深圳高位回落
租金维持升势 城市分化明显
7月，中原监测的六大城市写字楼租金指数整体延续上涨趋势，其中北京、上海、成
都、杭州租金上升，涨幅分别为4.93%、1.37%、0.10%、1.81%，广州与上月持平，
而深圳则出现环比下跌。租金上涨的城市中，北京、上海、杭州受租赁需求活跃影
响，本月甲级写字楼租金出现加速上升态势；成都租金虽有小幅上涨，但近期涨幅
有逐步收窄的趋势
甲级写字楼
租金指数
北京：176
上海：159
广州：158
深圳：218
成都：122
杭州：118
空置率
北京：5.24%
上海：9.00%
广州：8.86%
深圳：5.04%
成都：20.58%
杭州：11.72%
准甲级写字楼
租金指数
北京：175
上海：161
广州：148
深圳：248
空置率
北京：3.71%
上海：11.55%
广州：7.28%
深圳：5.09%
环比
4.93%
1.37%
0.00%
-3.05%
0.10%
1.81%
-4.78%
-4.99%
0.00%
29.06%
-3.72%
61.06%
环比
9.61%
2.27%
0.00%
5.39%
环比
-14.73%
12.80%
0.00%
30.00%
发布日期：
2011年8月11日
图1：六大城市甲级写字楼租金指数（200801-201107） 图2：四大城市写字楼供求情况（200901-201107）
数据来源：中原写字楼监测系统，中原集团研究中心写字楼月报 中原集团研究中心 | 2011年7月
7月销售数据概览租金高位回落 深圳略显疲态
7月，深圳甲级写字楼租金指数为217.53点，达到195元/平方米*月，环比下降3.05%，
这是自2009年4月以来，深圳甲级写字楼租金的首次明显下跌。其中福田中心区的
主要甲级写字楼租金均出现显著下滑。本月，深圳准甲级写字楼租金依然保持快速
上涨，环比涨幅高达5.39%，再创反弹新高。福田中心区的准甲级写字楼平均租金达
到194元/平方米*月，与同区域甲级写字楼的租金204元/平方米*月相比，仅差4.58%
供不应求明显 京空置率新低
本月甲级写字楼租金出现上涨的城市中，除杭州因样本楼盘调整出现空置率上升外，
其余城市的空置率均出现明显下降，北京、上海、成都的甲级写字楼空置率环比分
别下跌4.78%、4.99%和3.72%，而租金指数下跌的深圳本月空置率激增29.06%。本
月，北京甲级、准甲级写字楼空置率分别为5.24%、3.71%，处于低位。受此影响，
北京写字楼租金未来仍有上涨潜力
销售市场平稳 价格仍将攀升
北京供应放量 成交依旧平稳
7月，四大城市写字楼供应大幅增加，总供应面积为121.63万平方米，环比上月大幅
增加近2倍，创出年内新高。其中，北京本月共有14个办公物业入市，集中供应104.60
万平方米，环比上月大增450%，占四大城市本月总供应面积的86%；深圳从年初以
来一直无新增供应
本月，四大城市写字楼销售面积约为42.76万平方米，与上月基本持平。其中，受珠
江新城部分楼盘热销的影响，广州写字楼市场表现明显优于其它三个城市，成交量
创出年内新高。北京本月供应量的集中入市并未拉动成交量的快速回升，预计下月
北京写字楼成交量将有明显回暖
价格小幅波动 上涨潜力尤在
本月，深圳、广州、成都、杭州写字楼价格较上月变化不大，仅广州出现1.27%的环
比涨幅。前7个月，四个城市写字楼价格累计涨幅明显，分别上涨26%、18%、7%、
6%。与此同时，这四个城市写字楼租金涨幅分别为19%、12%、3%、7%，除杭州外，
其余3个城市价格的涨幅均明显高于租金的同期涨幅。目前来看，广州和成都的租
金回报率仍在较好水平，分别为5.93%和7.63%，深圳和杭州的租金回报率相对较低，
分别为4.29%和3.94%
在住宅限购的大背景下，租金回报率相对较高且稳定的写字楼成了投资者新的目标
考虑到目前租金依然保持较快增长、空置率持续走低，写字楼的投资行为仍将继续
活跃，未来写字楼价格上涨依然可期
甲级写字楼
销售价格
广州：25734
深圳：50799
成都：15815
杭州：38155
租金回报率
广州：5.93%
深圳：4.29%
成都：7.60%
杭州：3.94%
环比
0.07%
1.27%
-0.02%
-0.00%
-0.07%
0.94%
0.00%
2.31%写字楼月报 中原集团研究中心 | 2011年7月
新盘成交火热 珠江新城旺销
新盘低价入市 激活销售市场
7月，位于广州珠江新城的保利克洛维广场和富力盈盛广场上市，开盘后销售情况十
分火爆。据中原统计，珠江新城可售的甲级写字楼数量稀缺，且均价多在3-4万元/
平方米，而富力盈盛广场、保利克洛维广场两项目的实际成交价格仅为27869元/平
方米、30484元/平方米，相对合理的价格是两个项目取得良好销售业绩的主要原因
地王再度出现 潜力仍被看好
7月，广州本土开发商——常元房地产以12.8亿元拿下珠江新城一宗商业金融用地，
折合楼面地价17933元/平方米，刷新广州商业地王纪录。随着珠江新城写字楼市场
的逐步成熟，未来该区域甲级写字楼的租金和价格可望维持上升趋势，新地王的诞
生反映出发展商对珠江新城开发价值的认可。目前珠江新城甲级写字楼价格约3-4
万元/平方米，与深圳CBD福田中心区的6万元/平方米相比，未来仍有相当的升值
空间
图3：珠江新城甲级写字楼价格、回报率走势图（201101-201107） 图4：珠江新城甲级写字楼租金走势图（201101-201107）
数据来源：中原写字楼监测系统，中原集团研究中心写字楼月报 中原集团研究中心 | 2011年7月
作者
彭 博 ＋8621 5178 7449
pengbo.ce@centaline
季 峰 ＋8621 5178 7518
Jeff@centaline
刘 渊 ＋8621 5178 7510
Liuyuan@centaline
中原集团研究中心
地址：上海市延安西路889号
太平洋中心809室
电话：+8621 5178 7508
传真：+8621 5118 7311
网站：ccpr.centaline
CLI 中原领先指数
中原领先指数（Centa Leading Index），以中原实际成交数据和监测数据为基础，由中原集团研究中心独立编制，
是反映全国主要城市房地产市场价格走势的指数体系
中原领先指数现包括一手住宅价格指数、二手住宅价格指数、二手住宅租金指数、写字楼租金指数和零售物业租金
指数
中原领先指数系统（CLI）写字楼租金指数简介
研究对象：六大城市（北京、上海、广州、深圳、成都、杭州）主要商圈甲级、准甲级写字楼租金价格
研究范围：各商圈具有市场代表性、成交活跃的典型写字楼
划分标准：以2007年底市场价格为例，六城市甲级写字楼租金基准价格分别为：北京188.7元/平方米/月（0.85
美元/平方米/天）以上，上海222元/平方米/月（1.0美元/平方米/天）以上，广州124元/平方米/月（0.56美元/
平方米/天）以上，深圳144元/平方米/月（0.65美元/平方米/天）以上，成都62元/平方米/月（0.28美元/平方
米/天）以上，杭州62元/平方米/月（0.28美元/平方米/天）以上
准甲级写字楼租金基准价格分别为：北京145.0元/平方米/月（0.65美元/平方米/天）以上，上海155.4元/平方
米/月（0.70美元/平方米/天）以上，广州80.0元/平方米/月（0.36美元/平方米/天）以上，深圳117.7元/平方
米/月（0.53美元/平方米/天）以上
数据来源：基于市场成交价的样本写字楼租金估值
指数基期：以2004年1月为基期，全市及各商圈加权均价为基期价格，基期指数为100点
指数计算：当期指数=上期指数×当期加权均价/上期加权均价
覆盖城市
城市 样本容量
北京 选取6大商圈，覆盖国贸、燕莎、建国门、东二环、金融街、中关村
上海 选取6大商圈，覆盖淮海中路、南京西路、人民广场、虹桥开发区、徐家汇、小陆家嘴
广州 选取3大商圈，覆盖天河北、珠江新城、环市东
深圳 选取3大商圈，覆盖蔡屋围、中心区、中心西区
成都 选取4大商圈，覆盖市中心、人民南路、天府新城、东大街
杭州 选取4大商圈，覆盖黄龙、武林、庆春、钱江新城
如果您需要了解更多指数详细情况，请访问我们的网站：http://ccpr.centaline
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