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2.摒弃住宅的开发思想，采用全生命周期的思想开发运营城市综合体。项目选址不仅是关注“地段、地段、
还是地段”，还应坚持“客户、客户、还是客户”。这需要掌握四个原则“最短时间原则、区位易达性原则、
聚集原则、接近购买力原则”
3.必须根据可能的功能组合确定完善的调研内容和流程。重点应该是对区域零售业结构、消费者、竞争对手
的深入调研。基于调研进行准确的市场定位，消费者定位是核心，项目的战略目标应该是项目长期持续经
营和增值。项目差异化定位的核心是功能及经营上的差异化，而非简单的外立面的差异化
4.业态的组合模式有三种：以超市为主的规模相对小的社区型的购物中心的组合模式、以大型主力店为主的
模式，第三种是由多个主题馆组成，没有主力店的模式。业态组合的核心思想包括保证主力店的条件下，
将租金贡献度高的业态安排在更好的位置；人流贡献度和租金贡献度相结合，不可偏废；招商时最好引进
20%至40%的新品牌，实现有效的差异化
5.招商应坚持统一招商，统一管理的原则。招商的五大核心要诀包括：1、进行商家调研时既开始进行预招
商；2、准确的前期规划是成功招商的基础，3、项目招商最好由专业机构全程操作，4、品牌资本、品牌
同盟是成功招商的保证；5、成功招商的关键在于成功的沟通。有效的五大招商策略包括：运用租金抽成
策、签定知名主题商店、完整的行销推广计划、顾客导向的商品架构、拥有专业团队指导行销策略
6.大型城市综合体地产项目开发提倡专业团队，统一管理分散经营。在三年的培养期内做到收支平衡。根据
经营商家销售贡献度、租金贡献度、管理配合度以及品牌等级形象度，四个指标进行综合评议，实行奖励
和汰换机制
中国房地产市场服务的第一选择引言
每个人在城市综合体的概念上都有不同的理解，即便是成都市政府关
于综合体的规范对其概念的解释也不是很清晰。这导致每个人对于综合体
的认识有不同的理解，特别是在综合体的数量及总的供应量上
媒体上常说成都的综合体供应量上非常大，但其仅仅是在说数量及供
应量上。我们应该看到更本质的问题。如果其中的住宅占了绝大多数的比
例，其面对的问题就较小，或比较简单，因为住宅的销售困难小得多。成
都综合体根本的问题主要表现在综合体中的商业、写字楼及高档公寓等方
面。由于这些物业除了可能面对销售的问题，还将面临招商及经营等方面
的问题，这就使其将面临复杂且大得多的问题
本专题研究报告的核心是分析综合体所存在的典型问题，以及提
出一些新的观念，或开发经营的建议。大部分的建议都是一些成功营运的
综合体的经验之谈。希望能对业内起到一些借鉴和帮助的作用
中国房地产市场服务的第一选择目录
城市综合体发展建议3综合体成功案例介绍4
城市综合体存在的主要问题2
成都城市综合体现状
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