2007年1月 中粮 · 海滨广场三期营销执行报告 保密目 录 直击市场 核心价值体系搭建 项目定位 营销攻略 卖场组织 下阶段重要工作综述Part 1直 击 市 场宝城2006年下半年入市项目分析 2006年9月－11月连续三个月宝城市场井喷式供应； 新中心区项目受追捧，价格比其它区域高出1500元/㎡，且开盘销售率普遍超过60％。典型在售项目分析－－菁英趣庭 以一房、两房为主，是宝安中心区今年目前入市项目中唯一的小户型社区。 2006年11月16日星期四晚悄悄开盘，当日除开发商保留单位外基本售罄。 对外公布销售均价为8500元/㎡，实际成交均价约8700～9000元/㎡，比10月底开盘的第五大道、君逸世家等大社区项目价格都高。典型在售项目分析－－菁英趣庭 宝安中心区配套最成熟的地段菁英趣庭紧邻宝安大道，与老城区一路之隔，且被已入伙的尚都、天悦龙庭、好旺角等项目环抱，周边有华润万佳、苏宁电器等，地处宝安中心区配套最成熟、生活氛围最浓厚的区域。 差异化产品优势今年宝安中心区供应以中大户型为主，菁英趣庭产品以一房、两房为主，切准市场差异化产品点，而且户户都有较大赠送面积，吸引了大量“城市精英”及投资客的目光，为销售成功奠定基础。 频繁的营销活动菁英趣庭采取认卡积累客户，每个周末在现场开展“美食展”等营销活动吸引新上门客户，巧妙对已积累客户进行“洗筹”，在积累了大量客户并探清客户的诚意度和需求点之后，菁英趣庭才以较高价位悄悄开盘，并取得良好销售效果。典型在售项目分析－－白金假日公寓 纯正小户型项目，仅有40㎡及44㎡两种户型，户户均赠送大露台，可另隔一房。产品间可自由左右组合、上下打通，灵活分隔。 宝安中心西区首个销售均价突破8000元/㎡的项目，9月24日开盘当天销售情况较差，延续新政后项目开盘状况不佳的局面，销售率仅30％左右，但随着项目招商工作的顺利进展及后续宝城市场的整体旺销，销售情况逐步好转，目前已销售大半。典型在售项目分析－－白金假日公寓 商业成功带动住宅销售白金假日公寓除引进主力店人人乐外，还成功招入麦当劳、真功夫、大家乐等品牌商家，天虹商场也即将进驻旁边的铜锣湾，正是招商的成功让投资客感受到周边生活氛围的成熟及未来的商业潜力，一定程度上带动了公寓的销售。 产品优势、地铁口公寓白金假日公寓只有40㎡及44㎡两种单身公寓产品，但赠送面积较多，可隔出一房甚至两房，此外还可以左右打通、上下打通，非常灵活。另外，本项目靠近未来地铁一号线西乡码头站，是名副其实的地铁口公寓。 立体化宣传白金假日公寓营销宣传力度极大，107国道户外广告频繁更换、关内大报广告密集投放、网络广告广聚眼球，宝城站台广告遍地开花……立体媒体攻势成功塑造出项目芭堤雅风情公寓的高档形象，及时传播项目销售信息。典型在售项目分析－－幸福海岸 宝安中心区首席法式风情豪宅，纯大户型社区，阔绰大户、户均面积近150㎡。 11月1日星期三凌晨悄悄开盘，客户热情追捧，当天销售率即达80％。 整体均价达11000元/m2，将宝安中心区价格推向新的高度 10 典型在售项目分析－－幸福海岸 精准的项目定位及客户定位幸福海岸二期主力客户定位为宝安本地的老板、企业家、管理层公务员等顶级客户，将项目定位为纯大户型社区，并在一期良好的口碑形象基础上，将二期提升至宝安中心区首席法式豪宅社区，符合宝安本地客户求豪求贵的口味，吸引了最终宝安本地高端客户的热情追捧，并在较短的时间阶段内成功售罄，充分说明项目定位的准确度。 产品优秀幸福海岸二期产品为纯正大户，户均面积达150㎡，产品上创新点很多，一改一期产品赠送面积小的不足，充分采用大凸窗、法式弧形露台、入户花园等赠送手段，提高产品的附加值、顺应市场户型设计潮流。 包装到位、“面子工程”优秀幸福海岸二期的外立面、屋顶等材质优异，一丝不苟；社区大门、入户大堂、园林小品等公共空间装修奢华、做工精细，完全展现出法式豪宅风范；园林提前开放，精装修样板房运用不同主题演绎奢华，达到深圳顶级豪宅高度，极大提升项目形象 11 典型在售项目分析－－绿海名居 绿海名居主力户型为两房、三房，少量四房，加勒比风情园林社区。 2006年10月底入市，是今年宝安中心区及西乡所有入市项目中销售价格最低的项目，仅6300元/㎡，比临近的富通城三期低1400元/㎡，比今年早期入市的富通城二期价格还要低。 开盘当天销售率非常高，除开发商保留单位外，其它单位基本售磬。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看