信和购物广场项目定位&营销策略&销售执行方案
世联地产信和购物广场项目组
2011-8
谨呈：信和集团
项目定位
销售执行
销售市场分析
深圳商业分析
销售案例分析
购买者定位
业态定位
经营者定位
消费者定位
区域市场分析
项目本体分析
经营者分析
消费者分析
项目定位&营销策略&销售执行
宏观大势分析
购买者分析
营销策略
形象攻略
展示攻略
客户攻略
渠道攻略
推售攻略
筹备期
蓄客期
强效期
清盘期
目 录
价格预判
销售金额预估
营销总控图
营销费用预估
目标分解
营销总攻略
销售模式
宏观市场分析第一部分:项目定位
项目定位
销售市场分析
购买者定位
深圳商业分析
销售案例分析
宏观市场分析
购买者分析
业态定位
区域市场分析
经营者定位
经营者分析
消费者定位
消费者分析
项目本体分析
世联观点：2010-2012年，全国市场经济趋于稳定发展，国家重抓调整经济结构、促进国民消费，商业地产发展环境良好。
结论二：经济发展趋势：2010年中央经济工作的基调：稳增长、调结构、促消费
→ 政策导向：“稳增长、调结构、促消费”调整经济结构健康向上发展，促进国民经济消费
结论一：宏观大势——中国经济数据利好，整体市场经济逐步复苏，市场成熟度进一步提升
→ 经济基础：2010-2011市场经济稳步复苏
结论三：住宅产业投资过热，国家调控严格执行，商业地产受到冲击较小，呈健康持续发展
→ 市场形势：住宅投资过热，国家从严调控，商业地产呈健康持续发展
宏观大势
层面
一线城市未来住宅成交量将进一步萎缩，机会主要集中在豪宅和商业地产。由于核心区土地价格飞速拉升，能够盈利的要么是目前有存量土地的，要么是能够创造大量附加值的豪宅制造商。同时商业地产进入壁垒较高，有品牌的地产商可以获得高附加值具有较大机会。
二线城市即将消化完毕较大的库存，进入房价的快速拉升期。三线城市成交量会继续快速上升，但是巨大的供应量需要长期消化，房价升幅较慢。
城市发展
层面
世联观点：未来一二线城市将出现不同特征，一线城市的机会来自于豪宅和商业，二线城市的机会将主要来自于普通住宅。
市场经济持续向好，经济环境趋于稳定；
政府经济工作导向：稳定经济发展、调整经济结构、促进国民消费。商业地产在拉动国民经济的三驾马车中的固定资产投资和国民消费方面均有积极拉动作用；
专项政策调控：住宅整体投资过热，处于国家调控的风口浪尖，商业和办公物业迎来新的发展机遇；
一、宏观大势向好
二、一线城市发展商业时代来临
一线城市住宅放量趋于饱和，豪宅和商业将成为新的发展机遇和增长点；
二三线城市开发机会主要来源于普通住宅物业。
商业地产开发背景
深圳未来几年内，商业地产将处于一个良好的经济环境中，稳定健康发展，并成为开发商新的利润增长点。
深圳商业分析第一部分:项目定位
项目定位
销售市场分析
购买者定位
深圳商业分析
销售案例分析
宏观市场分析
购买者分析
业态定位
区域市场分析
经营者定位
经营者分析
消费者定位
消费者分析
项目本体分析
深圳商业分析：
全市商业格局——已成型的两大市级商业区、四大次级商业区、九大片区商业中心，形成辐射全市、多层次的立体商业体系
市级综合性商业区
罗湖金三角商业区
华强北商业区
次市级综合性商业区
福田中心商业区
南山后海商业区
宝安中心商业区
龙岗中心商业区
片区综合性商业中心（9个）
南油商业区、南头商业区、沙井商业区、光明中心商业区、龙华商业区、布吉商业区、笋岗商业区、沙头角商业区、坪山中心商业区
深圳商业分析：
全市商业格局——从供应上来看，主要集中于关外，关内商圈可开发用地稀缺，成熟商圈进入结构化升级阶段
仅龙岗中心商业区体量就达到64万平米，是其他次级商业中心体量的近三倍。目前该区域商业处于严重过量状态，空置率非常之高
关外总商业体量为141.6万平米，目前大部分商业仍处于空置状态，未来关外商业市场将有大量供应。
关内各商圈基本上已全部利用，大部分商业已运营十年以上，目前面临整改以及结构升级的局面。
深圳商业分析：
全市商业格局——关内商圈以政府主导区域规划、开发商持有经营型的商业发展模式为主
区域性的商业中心快速形成。比如南山商圈、宝安商圈，极大的分化了将来中心区消费人流量。这些商业中心吸引人的主体是shopping mall。
商业运营团队专业化，招商进展顺利。目前深圳已开发大型商业体，均已快速发展为区域中心，商业大量空置、招商经营失败的案例尚未出现。
商业地产投资集团化、专业化、理性化。商业融资产品介入，持有经营型物业占有的比例较大。
万象城
南山商业文化中心
COCOPARK
万象城、COCOPARK、南山商业文化中心都已成为国内知名的商业样板