1 住宅房型分析 2006年4月 版权所有， 2006年世联地产顾问（深圳）有限公司课程目的： A、增强建筑平面识别及分析的基本知识； B、了解一些户型认定指标(国家3A标准) C、熟悉各功能分区分析的基本因数； D、通过案例掌握房型分析的原则，提高向客户推荐房型的能力。一、分析原则A、居住“以人为本” 1、住户的使用需求是否能够满足是判定户型的依据 2、住宅户型应适应人们生活的发展、适应 社会的发展 3、应考虑居住环境空间的设计 4、应考虑内外分区、动静分区、洁污分区 （干湿分区）B、平面布置的具体要求： 1、住宅平面布置应动静分区明确、紧凑合理、交通路线简捷。 2、每户的入口处宜设过渡空间。 3、客厅与餐厅宜分开或错位布置。客厅宜设阳台并应有良好的景观视野，无阳台的厅宜设置大面积低窗台的观景凸窗。客厅的开间不宜小于3.6米，深宽比不宜大于2。应减少开向客厅的门洞，增加连续墙面。 4、户与户之间的客厅及卧室应避免视线干扰。5、应设置贮藏空间和晒衣设施。 6、厨房、卫生间和洗衣间宜集中或靠近面置。厨房宜靠近户门且与餐厅联系方便；卫生间宜靠近卧室区，门向厅的卫生间宜设前室；洗衣间宜单独设置或与洗手盆合设在卫生间的前室内。高标准的住宅的“洗、浴、厕”宜分开设置。不得设计暗厨。多层住宅的厨房宜设共用烟道将油烟集中排放出屋顶。 7、高层住宅电梯、楼梯间宜直接采光和自然通风 B、平面布置的具体要求：二、国家居住档次量化指标（1A、2A、3A标准） 居住档次量化指标是认定商品住宅性能的标准指标，他按照住宅内部各功能分区的面积指标将住宅分为3A、2A、A等三个级别。A、3A标准 1、主卧式使用面积不小于16平方米，其他卧式使用面积不小于14平方米，小卧式使用面积不小于10平方米。 2、起居室使用面积不小于25平方米，短边长度不小于4.2米，可用于布置家具连续实墙的长度不小于4,2米。 3、餐厅使用面积不小于12平方米，且具有采光通风。4、主阳台进深不小于1.5米，服务阳台进深不小于1.2米。 5、储藏间面积不小于3平方米。 6、厨房使用面积不小于8平方米 7、单间卫生间使用面积不小于4.5平方米，双卫生间总使用面积不小于8平方米。 8、厨具的可操作面长不小于3米，厨房净宽不小于2.1米 A、3A标准 B、2A标准 1、主卧式使用面积不小于14平方米，其他卧式使用面积不小于9平方米。 2、起居室使用面积不小于18平方米，短边长度不小于3.9米，可用于布置家具连续实墙的长度不小于3米。 3、餐厅使用面积不小于10平方米，且具有采光通风 11 B、2A标准 4、主阳台进深不小于1.5米，服务阳台进深不小于1.2米。 5、储藏间面积不小于2平方米。 6、厨房使用面积不小于6平方米 7、单间卫生间使用面积不小于4.5平方米，双卫生间总使用面积不小于7平方米。 8、厨具的可操作面长不小于2.7米，厨房净宽不小于1.8米 12 C、A标准 1、主卧式使用面积不小于12平方米，其他卧式使用面积不小于8平方米。 2、起居室使用面积不小于12平方米，短边长度不小于3.6米，可用于布置家具连续实墙的长度不小于3米。 3、餐厅使用面积不小于8平方米，且具有采光通风 13 C、A标准 4、主阳台进深不小于1.5米，服务阳台进深不小于1.2米。 5、储藏间面积不小于1平方米。 6、厨房使用面积不小于5平方米。 7、单间卫生间使用面积不小于4平方米，双卫生间总使用面积不小于7平方米。 8、厨具的可操作面长不小于2.4米，厨房净宽不小于1.8米 14 三、 总体分析讨论： 哪些是对项目有利的生活设施？哪些是对项目不利的生活设施？对项目不利的生活设施 变电站、泵站、污染场所、太平间、棚户区、在建或停工项目，规划未定的空地、精神病院对项目有利的生活设施 菜场、医院、超市商场、建材中心、学校、公园 引发：对户型有影响的位置有哪些？A影响户型产品的位置 1、建筑物建在立交桥旁。 2、建筑物建在交叉的大道旁。 3、建筑在加油站旁。 4、住宅位于玻璃幕墙对面。 5、阳台或主卧室正对大路呈一条直线。 6、阳台或主卧室正对附近建筑物的转角或尖角。 7、靠近铁路旁的住宅。 8、住宅的阳台及窗外是否双目所及会看到坟场、墓地等，或者面对工厂烟囱，则居往心态会大受影响。