房地产计划运营管理 北京钧涵基业企业管理顾问有限公司 【前瞻研究、实战总结】 北京钧涵基业企业管理顾问有限公司董事长 资深房地产管理咨询专家 中国房地产十大杰出顾问 清华大学/北京大学/上海交通大学/中山大学房地产总裁班客座教授 房地产业协会、商会特聘专家/多家知名地产企业常年顾问 20年企业管理实战经验，10年管理咨询经验；主要从事房地产战略规划、组织管控模式、流程管理、知识管理、人力资源管理项目的咨询和培训；提出的流程驱动型人力资源、绩效管理理论及方法改变了目前房地产企业人力资源管理的局限性，从根本上提高人力资源管理的绩效，在所咨询的企业中使用这些实用的思想和方法都获得了非常理想的效果； 对房地产标杆企业的运营管理模式有深入的研究，包括万科的客户细分体系、龙湖的知识管理体系、中海的成本管理体系、以绿城与星河湾为代表的高端项目精细化运营体系及大型国企的产业地产模式等； 曾主导服务过的地产企业包括：中海地产、世茂集团、富力地产、华润置地、复地集团、中铁置业、北辰实业、新世界地产、上实地产、北京城建地产、中华企业、大连亿达集团、港中旅（中国）投资、西安天朗地产、西安紫薇地产、南京银城地产、湖南鑫远集团、武汉宏宇集团、青建地产、浙江金基置业、浙江盾安房产、郑州绿都置业、重庆首金地产、四川宏义集团、成都和信地产等200余家 讲师简介-谢志华序：进度计划管理表象 1）计划本身： －走到哪儿黑、走到哪儿歇； －三拍计划（拍脑袋、拍胸脯、拍大腿）； －你做你的计划，我做我的计划，谁影响自己不知道，自己影响谁也不知道； －不给别人空间，给自己留足空间； －或充当副总角色，或只是文员角色； …… 2）计划执行： －计划没有用，计划跟不上变化； －计划达成率很低基本都是外部的原因； －做得很快，质量很差； ……内容 房地产计划运营管理概述 项目运营与计划管理体系的设计与控制 1.计划运营体系的整体思路 2.影响快速运营的关键因素 项目计划过程管理 附：钧涵顾问公司简介 快速运营的重要性---案例： 客观原因背后的思考 案例：某项目A区桩基础选型与施工 某项目A区别墅去年12月开始招标，基础形式（设计定）钻孔桩 3月份初施工单位进场施工 发现钻孔桩做不了，应该改成冲孔桩 但是设计建议尽量不改，成本会增加60%，但由于无法施工，经成控部门同意 3月底改成用冲孔桩，其他边坡的地方就用人工挖孔桩，（2周时间，成控才同意） 4月份已经开始施工 4月底发现有4栋别墅土质特殊，无法进行人工开挖，其他器械（冲孔、钻孔）也不行，后来就改成钢管桩（设计要重新出施工图，用了1个月的时间），招标又用了1个月的时间 7月份开始进场，采用的钢管比较特殊，要重新订货（20天） 9月份设计增加800多米钢管，完成了钢管桩部分的施工 另外3栋别墅，原设计是天然基础（直接做在土上），5月份开挖后土质达不到设计要求，改成了人工挖孔桩，6月又遇到与刚才4栋一样的情况，3栋楼讨论到现在还没有确定最终的施工方案， 6月份开始讨论方案，反复试用钢护筒、水泥管护筒、绣阀管加固、悬喷桩加固等方案，8月份最终确定此部分桩采用绣阀管加固后再开挖的方案，10月初绣阀管施工完毕，挖孔桩进场继续开挖，但是桩内土质仍达不到预想效果 本来今年希望今年年底达到预售条件，但由于以上问题，也只能拖到明年开售，竣工也只能到明年年底。 房地产企业的目标中，我们关注比较多的是进度，但是我们却常常是这样的为什么房地产企业会关注进度？ ---进度本质上是现金流的问题 由于建设工期的拖长，房地产投资机会风险加大 进度时间，决定管理费和财务费用的增加——“一天一辆奥迪？” 影响公司的IRR，而它作为大部分房地产企业项目投资决策的重要依据，如：金 地测算低于15%的不考虑拿地，万科测算要求16％以上，龙湖测算低于19%不考 虑拿地；所以三边工程是一个常态 内外部接口多，“协同”与“协调”非常复杂 计划管理是管理人员的必备工具 产品做得好又如何，错过了最佳的出货时间点，项目不只是失败而已进度本质上是现金流的问题---从碧桂园的选择中看到的进度本质上是现金流的问题---提速带来的价值 某公司提速6个月带来的收益 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看