2017-08-15
谨呈：山东开元置业发展有限公司
统 领 临 沂
开元金雀山一期营销执行报告报告思路
一、报告背景与工作回顾
二、建立目标
三、市场变化分析
四、建立项目价值体系
五、制定策略
六、策略执行时间安排各阶段工作回顾
/7/26
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工作
最终成果
区域宏观经济背景研究 区域土地市场、房地产市场调研 专业人士访谈
项目市场调研
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第三阶段（终期） 项目发展战略 项目营销战略与策略
第一阶段 项目市场调研
8个工作日
9个工作日
第二阶段（中期） 金雀山项目规划评价与建议 项目发展战略 项目营销战略与策略
23个工作日
/8/26
项目规划评价 成功案例借鉴 物业发展建议 项目发展战略判定 项目营销战略与策略
项目规划评价与建议 项目发展战略 项目营销战略与策略
项目定位 客户定位 项目核心价值 成功案例借鉴 营销战略与策略
营销战略与策略
7个工作日
第四阶段（执行） 项目营销执行
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/12/20报告背景描述
9月，世联提交《开元金雀山项目营销战略与策略报告》，获得开元置业公司认可，本报告是基于其核心思想形成。 本报告主要提供思路参考，各阶段具体执行方案根据实际情况另行提交。在<<营销战略与策略报告中达成的共识
共识1：持续打造产品的核心竞争力。 我们通过产品、地段、企业品牌的整合，诉求核心价值主张——“名门社区，典范生活”主张，我们卖的不是钢筋水泥，卖的是一种生活方式。 共识2：拔高形象，突破价格层级。 我们通过一系列的营销推广组合，拔高项目的市场形象，树立市场标杆。 共识3：基于对客户价值的理解,在产品方面的的着力点。 我们通过对临沂市场进行调查，建议在客户较为关心的产品和服务方面做足文章，如主题园林的打造和品牌物管顾问的提前介入等，化解客户对高层产品的抗性。报告思路
一、报告背景与工作回顾
二、建立目标
三、市场变化分析
四、建立项目价值体系
五、制定策略
六、策略执行营销战略策略报告中确定的战略目标
三年销售完毕。 根据市场状况，突破价格层级。 通过项目开发销售，实现企业品牌的提升。
三大战略目标
备注：项目分两期开发，5 #、6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#、13#）总面积 112081.74平方米为一期、其余的为2期。一期推出，二期推出，项目24.95 万平方米 。我们对营销目标的思考
思考一：基于竞争 对临沂高端住宅的销售状况的考虑； 对沂河花园3期的销售状况的考虑； 对项目竞争对手的销售状况的考虑

思考二：三年目标分解。 3年销售25万平方米。 销售目标：9万平方米。 销售目标：10万平方米。 销售目标：6万平方米。 总体销售时间：2年半。目标意味着什么？
更快——速度更快。 更高——价格更高。 更强——模式更强

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报告思路
一、报告背景与工作回顾
二、建立目标
三、市场变化分析
四、建立项目价值体系
五、制定策略
六、策略执行时间安排结论一：我们面临的竞争环境
临沂房产区域划分不明显，区域竞争不明显

前期市场回顾结论二：临沂住宅产品特征：处于立标杆与同质化阶段
区域竞争度
区域成熟度
四个时代：
1：区域陌生、市场竞争不激烈
2：区域陌生、市场竞争激烈
3：区域成熟、市场竞争激烈
4：区域成熟、同区域市场竞争不激烈
一般的房地产项目是根据项目所处的区域采取相应的盈利模式 第一象限中的资源指的是项目所面临的所有外部资源：发展机会、市政规划、产业机会、自然资源等
临沂的产品处于竞争的初级阶段，主要集中在立标杆与同质化竞争阶段

前期市场回顾结论三：临沂住宅产品特征：处于对核心产品向外围产品打造的转变阶段
核心产品：与居住基本功能直接相关因素，商品房发展初期最集中的竞争层面 外围产品：产品附加值，有助于提升物业形象 外延产品：区域外能感受到的，竞争的最高级别
核心产品层
外围产品层
外延产品层
户型
环境
会所
建筑风格
服务
人文
体验
品牌
身份
质量
采光
通风
交通
价格
物管
配套
教育
功能
临沂市场目前产品价格突破3000元/平方米价格体系的，其产品的突破点主要集中在环境、物管、功能、会所

前期市场回顾
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