恒基顾问（苏州） 敬致：苏州卓元房地产开发有限公司 光福嘉福商业广场实盘操作方案 恒基顾问简介 苏州恒基房地产投资顾问有限公司（以下简称“恒基”），系一家主要从事房产项目的全程策划、营销代理、广告企划、媒体推广等专业服务的投资顾问公司。 发展至今，恒基房地产投资顾问主要分为五个部门： 项目开发部： 我们站在城市的前沿看地产，站在地产的角度看市场，站在市场的角度看城市。 市场研展部： 准确详实的市场资讯是开展工作的起点，经验丰富的市场人员，对市场动态随时进行深度的把握，而这些 仅仅是服务于发展商的基础。 营销策划部： 致力于为客户提供策划方案和供多形式、多样化的支持服务，以丰富的媒体整合、推广、发布经验，紧密 合作，为客户创造更多价值。满足房地产企业对智力服务多层次的需求。 事业代理部： 优秀代理的营销策划是针对投资市场了解目标消费群体，保障投资效率的需要而设。多年本土市场经验和 完善的资源系统，专业的案场执行，为客户从市场挖掘最大化利润。 广告企划部： 基于对市场的敏锐洞察，以及瞬息即逝的敏感体会，我们开始创作。在项目的操作过程中，把握每一步密 切的合作，根据来自市场和销售前沿的反馈，用最合理的成本取得最大的收益 恒基操作案例（商业） 靖江机电五金城 常熟辛庄集贸市场 苏州盛泽 江苏靖江 江苏无锡 苏州市区 苏州常熟 案名 地点 北桥物流园 苏州北桥 无锡数码大厦 临涛轩（飞洲大厦） 星月国际纺织城 PART1：光福商业格局 一、邓蔚中路沿街商业（含南街） 作为一个镇区，本案位于未来规划中新镇中心区域，周边高档住宅区集中，同时由于光福的旅游及玉器等特色旅游产业发展规划，因此我们在规划业态时也必须提高餐饮比例，不能过于庞大却必须适度超前 邓尉中路以及南街是目前光福老镇区镇人流最大的商业区，经营业态最为丰富，同时也是镇区租金较高的中心区域 从右图可很直观看出，目前商家的经营业态主要是以零售服务为主，餐饮其次；零售商家面积为5655㎡ 目前邓蔚中路沿街商铺租金水平集中在在0.8～1.4元/㎡天 邓蔚中路商家经营业态比较 邓蔚中路沿街商业（含南街）总商业面积18725㎡左右； 目前光福镇的商铺租金水平在0.8～1.4元/㎡天之间； 绝大多数的店铺租金集中在1.5万元/年； 二、邓蔚中路沿街商业现状（含南街） 另外值得一提的是光福玉器一条街，经过多年的发展，目前已经成为苏州地区玉器产销最为集中的市场，该类商家基本通过前期经营，已经积攒了较大资本，同时随着区域内商家竞争的激烈化，以及镇区热点闹市的转移，很大一部分商家愿意向外发展，因此，是本项目后期销售中需要重点把握的客群之一 三、苏福路商业街 苏福路老商业街位于209省道往西延伸段． 是一个以菜场为依托，自发形成的商业街． 光福镇已经于去年完成对其改造扩容．但改造后经营状态不如以往 该商业街目前进驻商家共147家 现存商家业态配比中，餐饮和零售服务占据了42% 光福商业街商家业态统计 该商业街系自发形成，作为一个周边居民区的配套商业，其经营业态可谓是经过锤练真正存活下来的业态，可以说是我们项目很值得借鉴的一个价值样本 充分利用原有菜场资源，可最大程度上盘活周边的商铺经营 借鉴1： 借鉴2： 从分布来看：光福商业主要集中在邓蔚中路与南街沿线，老镇商业中心即邓蔚路沿街商业 从建筑来看：多数为沿街一到三层商铺，一层做门面，二、三层做住宅或是仓库 从面积来看：底层商铺多在40—80平米左右，一到三层合起来多在120—140平米之间 从业态来看：多为日常便利店、小餐饮店、服装、五金机电等 从客源来看：多为本地人购买，或出租或自己经营 光福商家业态总体分析 四、光福镇商业整体剖析 1、商业形态主要以沿街店面为主，缺乏综合商业； 光福商业相对集中，主要集中在以灯蔚中路、南街区域，该片区涵盖了从服装、百货、餐饮、娱乐、装饰建材等几乎所有的商业形态。但受商业发展环境影响，商业主要以沿街店为主，缺乏综合百货店； 2、若无新综合商业项目的出现，这种市场现状在短期内将无法得到改变； 3、随着光福新镇规划向东，居住区也集中向东迁移，整个镇区消费重心将随之转移；作为这些高档居住社区（福园、太湖西溪里）周边的社区配套商业，将从根本上改变光福大众消费主要依赖周边城镇（主要是马涧、木渎等）的现状 4、商业发展落后，无法满足当地市场需求； 5、目前光福居民收入并不低，甚至可以说具有较强的消费能力，但受当地商业影响而发展落后，根本无法满足镇区居民的消费需求；根据我们对光福镇市场进行的实地调研，当地销售的商品主要以日用小百货为主，而具有选择性、目标性和休闲性消费特征的商品十分有限 6、品牌服饰、大宗家电、家居等主要商品均需依赖周边城镇（主要是马涧、木渎等），这种严重依赖周边城镇的商业现状和消费模式，严重影响了东渚镇商业的规模和经营状况，从而使得光福镇出现租金偏高，而商家经营惨淡的局面 光福镇商业格局及发展总结 四、光福镇商业整体剖析 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看