温江项目整体营销报告 .01.23 总纲 市场分析 项目优劣 目标客户定位 推广核心主题概念 项目营销要点 销售节奏与整合推广 营销费用规划 [市场分析] 需要制定的游戏规则 [市场分析] 现状与趋势 07年，温江市场总体供应面积将达200万平米以上，而从06年全 年的销售为70万平米来看，市场供远大于求，市场竞争残酷。 产品类型多元化，电梯物业四面楚歌。 现代简约建筑挑战英伦风尚，新潮、旧序之争。 ，电梯物业上半年放量远大于下半年 供大于求 多元化市场，争夺将异常激烈 [市场分析] 现状与趋势 蓝光、万科、和黄、珠江投资、森宇、上实强势介入 仁和春天、逸翠园、朗闰园、香瑞湖、西花汀大盘林立。 别墅、洋房、高层电梯，品质相对高端 大牌 大盘 群雄争霸，天下几近弱肉强食 [市场分析] 现状与趋势 ，光华片区供应占温江的70%强，光华时代即将到来。 光华大道两侧项目也成为成都客户置业的主要战场。 城区供应量及产品品质均不及光华片区。 发展潜力巨大的光华片区将吸引更多温江本地人的关注。 光华时代 城区项目将打响客户保卫战 [市场分析] 现状与趋势 建筑布局、形态、户型、风格、档次、品质、环境严重同质化 物业的同质化将要求更加精准的市场定位和客群的细分 本项目配套、温江公园及所处成熟的中心区形成竞争差异 同质化时代 构建客群需求与产品诉求差异性的关联 [项目优劣] 游戏的资本 [项目分析] 项目概况 地理位置：位于光华大道温江城 区段文化路侧 项目总占地：19535.25平方米 项目总建面：97008.89平方米 住宅总建面：71283.67平方米 商业总建面：11374.33平方米 地下总建面：10975.72平方米 架空层面积：2109.64平方米 总户数：564 总层数：26-28F 容积率：4.25 绿化率：25％ 车位比：1：0.7 商住一体化，将为项目增加利润点，但也对商业经营提出更高的要求 [项目分析] 项目优势/区位 位于温江城中心区板块,配套 完善,区域发展相对成熟. 位于新城与老城交界处，具 备新城与老区的双重性 位于交通的中央枢纽处，交通十 分方便 巨龙湾五星级酒店规划在建 项目的中心价值比肩光华板块潜力 中央板块 [项目分析] 项目优势/环境 温江公园与江安河的情结寄托 300亩公园 [项目分析] 项目优势/建筑风格 彰显化城区独一无二的气质 现代简约派 [项目分析] 项目优势/架空层 2000平米的超级交际空间 超级泛会所 [项目分析] 项目优势/观景长廊 无敌江景不再因失宠而寂寞 350米景观走廊 超长景观面设计,形成350米景观视野 长廊 户型设计与景观的完美结合,即实现 了人与景的统一 [项目分析] 项目优势/户型设计 尽享空中私家别院之娱 入户庭院 [项目分析] 项目优势/户型设计 人与景更加亲近、自然 6.8m景观前庭 [项目分析] 项目优势/户型设计 双套型设计(一) 多变空间 [项目分析] 项目优势/户型设计 双套型设计(二) 多变空间 [项目分析] 项目优势/户型设计 功能定制随意 多变空间 [项目分析] 项目优势/商业 时尚概念商业街 第三会所 [项目分析] 项目劣势/商业规划 对物业管理提出较高要求. 完全开放 [项目分析] 项目劣势/规模 对项目品质造成一定影响 小而狭长 [项目分析] 项目劣势/面积区间 客群断档现象存在. 中间档缺失 [项目分析] 项目劣势/区域发展 老城区相对于新城区,其发展潜力相对不足. 喜新厌旧 新城区将规划为商业\金融\总部经济\市政办公为一体的新城区 新城区也将形成以英伦风情为主的高尚居住区. 老区的发展步伐相对滞后. [目标客户定位] 他们，将会上瘾 项目显性差异： 温江公园——唯一性 商业公园——优享性 客户显性偏好： 成都客户 成都西门 重配套 进城 温江客户 本地城区 重环境 不出城 出城 重配套 重环境 不进城 [目标客户定位] 研判推导 锁定 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看