天津世联 · 江胜天鹅湖项目组 12月 谨呈：天津江胜集团 江胜天鹅湖07年总结和08年策略报告 此报告的目的： 回顾07 07年天鹅湖营销回顾及关键动作汇总 深究市场 天鹅湖成交客户分析及天津楼市研究 运筹08 08年营销计划安排 报告结构树 报告结构树 PART01 ——07年营销阶段性回顾 形象定位矫正期 精确制导 阶段性营销策略 关键动作回顾 阶段销售数据 亮相前蓄势期 问题与机遇并存 阶段性营销策略 关键动作回顾 阶段销售数据 大梅江楼王起势期 冲击金九银十 阶段性营销策略 关键动作回顾 阶段销售数据 1～4月 5～7月 8～12月 PART01 ——07年营销阶段性回顾 亮相前蓄势期 问题与机遇并存 阶段性营销策略 关键动作回顾 阶段销售数据 1～4月 阶段1：亮相前蓄势期——问题与机遇并存 问题 项目地理位置处于竞争劣势，受周边项目截流严重 外部昭示性较弱，无法有效吸引路过客户 内部展示调性不高，现场展示难以打动客户 线上推广匮乏，项目形象模糊，市场知名度低 梅江热降温，整体市场转淡 机遇 项目隶属于梅江南富人区，本体质素较高，具备明星楼盘雏形 最后的城市豪宅，坐拥稀缺自然景观 高层产品相对差异化（面积大），别墅产品几近现房 市场知名度较低，项目相对完整，相当于新盘入市 世联成功代理的中信红树湾项目与天鹅湖存在大量共性 V·S 阶段1：亮相前蓄势期——阶段性营销策略 与开发商充分磨合，迅速了解项目特性 融合 销售团队充分融合，增加战斗力 销售 丰富项目外部昭示，提升内部展示品质 展示 VI形象重塑，快速整合推广资源及渠道 形象 蓄势 盘点项目问题 分析滞销原因 线上积极推进 线下因地制宜 阶段1：亮相前蓄势期——关键动作 ACTION 1：内部展示调整提升品质 ACTION 2：年初暖场初见成效 ACTION 3：销售集中培训 ACTION 4：别墅价格上调挤压客户 阶段1：亮相前蓄势期——关键动作 ACTION1: 内部展示调整 别墅示范区到位 T-5、M1样板间整改 别墅样板间小院精装 销售大厅调整 阶段1：亮相前蓄势期——关键动作 ACTION 2:年终暖场初见成效 阶段1：亮相前蓄势期——关键动作 ACTION 3:销售集中培训 ACTION 4:别墅价格上调挤压客户 原价 13600 提价后 15200 3月份集中成交8套别墅 阶段1：亮相前蓄势期——销售数据统计 销售分析： 在世联接手初期，基本以线下为主。进线及上门都仅靠原有渠道维持。 2月，暖场活动促成别墅第一单 3月的价格策略对客户进行有效挤压，实现了别墅的销售，为后期销售树立了必要的信心 4月份，前期储备的意向客户资源稀少，质量不高，销售业绩下滑 阶段总结： 快速了解项目特质，起势之前充分利用现有资源 分析项目及目标客户特征，指导后期营销 PART01 ——07年营销阶段性回顾 形象定位矫正期 精确制导 阶段性营销策略 关键动作回顾 阶段销售数据 5～7月 阶段2：形象定位矫正期——精确制导 5月18日，天鹅湖报广正式出街 项目外部包装逐步到位，区域昭示性增强 户外、网络、杂志等推广渠道相继启动 “五一黄金周”活动顺利举行 5月份项目亮相，进线、上门客户出现显著增加 阶段2：形象定位矫正期——阶段性营销策略 深析客户心理，调整推广策略迎合客户 推广 高层特性重认识，攻坚月，激发销售动力 销售 昭示性加强，完善产品展示（高层为主） 展示 诉求点更加具像化，由别墅逐渐转向高层 形象 起势 别墅形象起势 完善豪宅概念 顺势转向高层 价格策略 ACTION 1：五一黄金周 ACTION 2：报广平面/主题/风格调整 ACTION 3：天津“大户时代”炒作 ACTION 4：7.15高层样板间盛大开放 阶段2：形象定位矫正期——关键动作 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看