2017-06-04 香蜜湖一号营销策略总纲 谨呈:深圳中海信和地产有限公司项目的整体目标 名：树立项目高形象及高知名度 充分提升项目品牌及发展商品牌 利：项目在高价位下顺利销售 实现销售金额6个亿 名利双收报告纲要 宏观市场背景 项目竞争判断及优势站位分析 策略形成 策略分解 报告重点回顾指标1：房价收入比 城市 数据 指标2：购房资金成本/租金成本 城市 数值 指标三：房地产泡沫程度 城市 排名 7.90 5.80 5.63 5.32 4.89 4.83 4.25 4.14 3.76 3.17 南京 杭州 上海 北京. 成都 广州 深圳 昆明 济南 重庆. 杭州 天津 南京 上海 无锡 西安 长沙 深圳 昆明 武汉 1.51-1.66 1.59-1.74 1.35-1.48 1.26-1.38 1.23-1.34 1.06-1.16 1.04-1.14 0.95-1.03 0.91-1.00 1.05-1.16 呼和浩特 深圳 乌鲁木齐 西宁 银川 …… 南京 杭州 上海 温州 37 36 35 34 33 …… 4 3 2 1 数据来源：RECIO工作室及国家统计局 数据来源：中国国际金融公司研究部 数据来源：建设部、深圳市国土资源和房产管理局联合发布 注：房价收入比越低越合理 注：比率越大投资风险越大 注：排名越靠后，泡沫程度越小 深圳房地产市场基本呈现健康发展态势，泡沫论据不足深圳豪宅销售表现良好，基本未受新政影响，价格坚挺，但客户层面有所变化，短线炒家基本退出 3月6日波托菲诺一期别墅选房 推出量：独立别墅15套 成交情况：选房当天销售完毕 实现均价：50000元/平米 4月24日香域中央二次选房 推出量：高层单位290套 成交情况：当天销售120多套 实现均价：12000元/平米 5月18日中信红树湾TownHome选房 推出量： 联排及叠拼13套 成交情况：选房当天销售11套 实现均价：27000元/平米未来二手豪宅交易将受较大影响，新房优势加大 二手楼新政——建设部等七部委的《意见》 不足两年转手征收全额营业税 自6月1日起，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税； 非普通住宅转手按差价征收营业税 对个人购买的非普通住房超过两年(含两年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 新政对豪宅市场的影响 长线投资增加，二手豪宅出售会因转让成本增加而提升售价 新政出台的目的之一是打击炒房，6月1日新政执行前，二手豪宅放盘量稍增，但买方大多处于观望状态。 预测6月1日后，二手豪宅将出现提价转让及转向长线投资。由于房地产新政的影响，营销手段受到限制 禁止预售前认筹 《严禁非法炒卖房地产的通告[深国房告〔〕2号]》规定，自4月1日起，深圳楼市新建楼盘未取得商品房预售许可证的，将不得进行“内部认购”、“内部认筹”、“内部登记”等认筹行为。——具体表现：提前截流、积累客户手段受阻 禁止囤积房号 在项目取得《商品房预售许可证》后，不得无故拖延开盘时间，不得无故囤积房号。 ——具体表现：通过销控方式人为制造稀缺以提升价格的手段受阻 网上公开销售信息 4月5日，深圳市国土资源和房产管理局在网上公开了自2001年3月1日以来批准预售的新楼盘销售信息。项目预售信息网上公开化，将打破房地产交易中信息不对称局面，购房者将更清晰地了解项目预售及销售信息。 ——具体表现：通过销控方式人为制造稀缺以提升价格的手段受阻05~06深圳低密度豪宅产品供应量大，但主要集中于关外项目高层单位同期近质产品供应量超过2000套，集中为大盘的后期产品，且均在本项目之前推出，竞争激烈 10 结论：项目所面临的宏观市场环境 大势：深圳房地产市场快速健康发展 房地产新政对一线豪宅的销售影响不大 营销手段需创新，以符合政策要求 供应：低密度产品供应多，但主要集中于关外 高层产品受到的市场压力较大，且产品面市迟 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看