谨呈： 深圳市金光华实业集团有限公司 金光华2号地块营销策划报告 深圳世联地产顾问股份有限公司 报告需要解决的问题 两个核心问题 问题2：基于大势判断，本项目的营销策略？ 问题1：未来房地产大势判断？ 宏观大势 Background 房价持续高位运行。房地产大势将何去何从？ 宏观大势 Background ● 宏观经济视角 ● 城市人口视角 ● 基本政策面 未来2-3年中国经济依然持续快速发展，构成了支撑房地产行业长期发展的坚实基石 国家统计局利用经济计量模型做出预测： “十一五”（2006-2010）期间，中国GDP年均增长率将达到8％左右 高盛将中国2008年GDP增幅预期自先前的10.0%调高至10.9% 经济硬着陆可能性低，将有力保障房地产发展的良好环境 中国每年新增就业人口近千万 经济持续增长 就业增加 政治稳定 GDP每上涨1％，增加新工作岗位80～90万个 为保证中国每年新增人口就业机会，中国GDP增长率将不得低于7％ 保证 数据来源：高盛投行 人民币自2005年7月11日宣布汇率不再盯住单一美元货币 ，宣告升值拉开序幕；至今已升值7.7％； 人民币升值预期带来外资涌入，A股股市掀起热潮，房市投资增值度高 人民币对外持续升值、对内贬值更将加剧投资者投资不动产的热情 2007年3月通胀率突破3％，超出国家CPI涨幅警戒线 2007年8月CPI增幅6.5％，创造新高 数据来源：中国人民银行 01 宏观大势 Background ● 宏观经济视角 ● 城市人口视角 ● 基本政策面 深圳城市土地资源稀缺性日益凸显 土地总量 (1952.84平方公里) 生态用地 （1093平方公里） 建设用地 （860平方公里） 已建成用地 （713平方公里） 可利用建设土地 （147平方公里） 2006年全市新供应建设用地量在21.7平方公里，如果按照这种速度建设，深圳在7年之后将无地可用。 中国当前的人口结构有一个特殊的因素，那就是人口红利使得中国经济20多年来维持着全球最为强劲的增长。上世纪80年代之后，我国总人口中劳动适龄人口的比重不断上升，抚养比不断下降。 中国人口红利带来大量新增住宅需要，维持房地产强劲增长 20—60岁人口为财富创造期，目前我国该阶段人口占总人口比例仍超过60%，这种特殊人口结构至少10年内不会发生骤变。 而自上世纪以来持续的以年轻人口为主、朝向沿海地区迁徙的趋势，将使得沿海城市带的人口红利延续得更为持久。