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开盘时间：7月28日 开盘地点：大中华喜来登酒店6楼宴会厅 当天到场客户：523批 销售情况：4小时100%销售
怡枫尚品开盘销售情况项目当期技术指标 项目当期户型配比 项目营销策略（中原） 项目包装（看楼通道、售楼处、样板房、园林等）分析 项目来访客户分析（中原） 项目客户梳理分析（中原） 项目价格策略（中原）或价格表 项目关键的时间节点
Contents1、项目当期基本技术指标2、户型配比南
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露台
户型分布
电梯井
走廊
02-07号房 一房61.53- 61.86 平米 01号房 二房98.24平米 08号房 三房116.78平米
产品亮点： 三梯八户，座北朝南 外连廊设计，保证户户南北通透 每一户带有入户花园 户型方正实用,主卧全部南向
户型不足： 临路，受噪音影响较大 每层4号、5号房受电梯井影响，采光相对不好 东边中高层单位受妇儿医院的通风口影响 8楼以下单位与怡枫园一期有部分对视 72%的实用率相对较低户 型 分 析
户型：一房两厅一卫 户型面积：61.53-61.86平米 套内面积：44.5-44.75平米 户型优势： 南北通透，空间阔绰，功能齐全 超大入户花园和客厅相连，阳光入户 超大客厅舒适实用，空间格局灵活多变 厨房带生活阳台，方正实用，布局合理 户型不足： 实用率较低 卫生间采光通风稍差 无观景大阳台户 型 分 析（两房）
户型：两房两厅一卫 户型面积：98.24平米 套内面积：71.06平米 户型优势： 南北通透，采光通风俱佳 入户花园，室内室外空间的良好的过渡 超大客厅尺度阔绰，功能灵活多变 卧室附设全景观玻璃窗 高层单位可远看莲花山 户型不足： 实用率较低 卫生间采光通风稍差 客厅开门较多，不方便使用 无观景大阳台户 型 分 析（三房）
户型：三房两厅一卫+储藏室 户型面积：116.78平米 套内面积：84.47平米 户型优势： 超大私家入户花园 明厅、明厨，户型设计方正实用 户型不足： 实用率较低 卫生间与主卧室相隔较远，使用不便 116 三房只有1个卫生间，舒适性比较差 卧室门对卫生间门不太好 厨房、卫生间空间相对局促3、项目营销推广策略
因本项目临路边，展示性很强，加之项目体量不大（仅176套单位），开发商不愿花太多成本在营销推广上，故除了很早在楼体悬挂楼体字、电话号码以及围板广告外，以及在开盘前一天做了半版晚报开盘广告公告外，项目没有做任何对外的线上线下的推广。主要依靠销售线的对外口径来拔高客户的心理预期价格

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4、项目包装
围墙包装
销售中心入口
销售中心导示
楼体广告4、项目包装
销售中心通道包装
接待台
模型台
洽谈区4、项目包装小结
因本项目的特殊性，开发商在楼盘包装等方面不愿意投入太多，以致整个楼盘的形象树立并不到位，有许多方面是今后项目运作中需要改进和提升的： 1、围板破损比较严重，但一直没有更换； 2、销售中心入口以及看楼通道包装非常粗糙，作用仅止于遮挡一下高空坠物以及阳光，无任何美感而言； 3、销售中心空间比较小，采光也不足，无法给人以激情和冲动，给人比较冷的感觉；且无洗手间等基本配置； 4、无样板房展示，仅在开盘前开放了半个月左右的毛坯房，无专梯（与工人同搭施工梯），也无专门的看楼通道，客户看楼危险系数较高； 5、毛坯房内采光通风比较差，且比较凌乱； 5、项目来访客户分析
到访诚意度较高的客户：1255批；主要以福田客户为主占83% 其中： 景田片区：280批，占22% 福田其他片区：760批，占61% 罗湖：99批，占8%5、项目来访客户分析
到访的1255批客户中，工作区域在福田的客户主占88% ； 有4%的客户没有明确表示工作区域

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5、项目来访客户分析
到访的1255批客户中，居住在附近和路过的客户主占88% ；有9%的客户是通过朋友介绍认知；有 3%的客户是专程到访。 因本项目临路边，展示性非常好，在运作过程中除楼体和围墙包装外，没有其他的宣传推广，故客户以周边路过客户为主。
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