圣地亚哥近阶段营销策略 主要内容 公寓产品的营销策略调整 湖叠墅的推售策略 市场环境分析 存量分析及08年度推售解析 公寓仍将是08年工作重点，占08年待售存量的78%，占销售金额的58% 存量分析 08年待售物业面积比 18万㎡的公寓存量 占08年待售总量21.9万㎡ 78% 9.5亿公寓销售额 占待售总额14.8亿 08年待销销售金融比 58% 独栋公开前，公寓推售压力巨大 独栋公开时公寓销售率达90%，独栋别墅发售前尚需消化公寓存量：38*90%-20=14.2万㎡（约1400套），销售总额达：8.55亿 持销期销售速度 销售时间预测 存量分析 月销售套数 预案1：上半年基本完成公寓销售，下半年转入独栋推售，确保顺利过渡至“圣地亚哥别墅年” 一 期 待 售 公 寓 湖叠墅 独 栋 入伙 春节 开盘 公开蓄客 年前展示，年后湖叠墅正式开盘 6月份转入独栋别墅推售 年度推售解析 问题： 若要在六月前（5个月）完成公寓销售任务，销售速度必须达到原有的4.4倍（264套/月）；在现有市场环境下，需要强有力的促销及优惠支撑，难度极大； 5月底完成公寓量90% 平均速度的4.4倍最高速度的3.9倍 预案2：确保08年全年仍以公寓销售为中心，年底过渡至“09圣地亚哥别墅年” 一 期 待 售 公 寓 湖叠墅 独 栋 入伙 春节 开盘 公开蓄客 8月底完成公寓总量90% 年前展示，年后湖叠墅正式开盘 9月份转入独栋别墅推售 年度推售解析 问题： 若要在九月前（8个月）完成公寓销售任务，销售速度必须达到原有的2.75倍（165套/月）；在现有市场环境下，应加大促销及优惠支撑力度； “别墅年”推迟至09年，放慢后期别墅工程进度；9月份转入独栋别墅推广，年底正式开盘，过渡至09年圣地亚哥·别墅年； 平均速度的2.78倍最高速度的2.44倍 预案3：公寓、独栋全年混搭销售， 不提“别墅年”，只区分推广渠道 一 期 待 售 公 寓 湖叠墅 独 栋 入伙 春节 开盘 公开蓄客 08年完成销售总量90% 年前展示，年后湖叠墅正式开盘 6月份独栋别墅开始推广 年度推售解析 问题： 公寓销售期拉长至全年，销售速度必须达到原有的1. 85倍（120套/月），需要有一定的促销及优惠辅助； 无法实现项目从公寓盘向别墅盘的形象提升，别墅价格受限； 混搭销售，整体推广难度加大； 平均速度的1.85倍最高速度的1.64倍 全年销售压力巨大，主要集中在公寓产品推售；近阶段公寓快速回现是项目08年工作开展的关键 现阶段坚持以公寓快速销售回现为重点，线上以推广销售公寓产品主； 针对近阶段公寓快速回现压力，调整营销策略，促成销售速度的快速提升； 完善湖叠墅周边园林景观及小品，线下积极蓄客，年后发售； 阶段工作重点 任一预案，08年公寓都直接面临着超过现有最高销售速度2倍以上的推售压力；近阶段公寓的销售情况将直接关系到项目全年推售的布局： 市场环境分析 从京沪穗深四地看房价，楼市成交萎靡，调控作用正在显现 北京有价无市 11月，北京市住宅期房虽然价格仍持续较大的涨势，但每周成交量已呈现出连续下滑的趋势。岁末京城楼市出现了疯狂促销，让价幅度高达数十万元 上海成交量萎缩 12月的上海楼价虽然没有下降，但一手市场供应量减少、成交量萎缩与撤销率提高、二手房买卖双方对峙等情况都已表明，“有价无市”的趋势已相当明显 。 广州房价猛跌 12月，广州市一半左右的楼盘开始实质性降价，平均降价幅度达到20% 。 深圳成交量创3年新低 12月份房贷新政补充通知发布，深圳楼市低迷状况进一步加剧——在推盘量高达80余万平方米的情况下，仅成交约17万平方米，部分新推项目均价明显下调 宏观背景 数据来源：互联网摘录 品牌上市开发商开始实行低价开盘策略， 主动迎合市场走势，力求快速回笼资金 受宏观调控影响，进入12月，万科率先策动价格调整，高调响应中央政策，及时地将所有新开楼盘价格较市场预期全线调低，拉开了楼市降价的序幕。随后，中海地产、招商地产、金地集团纷纷跟随进。 10月份以来，投资者对房地产的信心明显下降，房地产股应声回落，部分上市开发企业不得不主动调价、加大促销力度，力求快速回笼资金。 宏观背景 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看