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报告框架346
项目区位
东丽位于天津城市发展的主轴带上，兼顾中心城区与滨海城区与滨海新区，产业特色突出
电子信息
机械设备
汽车配件
金属制品
生物制药
新型建材
航空航天
天津总体规划提出“双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态”战略。东丽位于城市发展主轴上，属双城双向拓展的战略位置。
交通路网发达，出行便利。
东丽主导产业为高新技术类企业，为区域提供中高端产业客群
经济指标
项目位于昆仑北路与满江东路交汇处，占地60万㎡，建筑面积43万㎡
项目分东西两个地块，东地块主要规划独栋及联排产品。西地块主要规划大型商业中心，总部企业中心以及高端公寓。
配套设施含13万㎡湖心公园、1.2万㎡高尔夫球场，2100㎡恒温游泳馆，5.5万㎡大型商业中心。
项目用地为产业园用地，别墅产品为商业50年产权
项目拥有全方位价值体系，环境优越，配套完备，具备成为高端物业的潜力
发展历程
入市以来，受工程等方面影响，项目价值没有得到充分挖掘，成为不被市场重视的中低端产品
联排别墅
剩余产品为现房，后续联排临近中央湖景，未来将承担引领整盘提升的重要责任
矽谷港湾实景照片
本体小结
理想与现实之间的差距，天生丽质却没有达到认可，项目需要重新上路成为区域明星
A
B
C
东丽位于天津城市发展的主轴带上，兼顾中心城区与滨海城区与滨海新区，产业特色突出
项目拥有全方位价值体系，环境优越，配套完备，具备成为高端物业的潜力
入市以来，受工程等方面影响，项目价值没有得到充分挖掘，成为不被市场重视的中低端产品
D
剩余产品为现房，后续联排临近中央湖景，未来将承担引领整盘提升的重要责任
报告框架346
整体市场
2013年1-6月份商品住宅供应规模稍低于2012年同期水平，商品住宅供应量为530万㎡。
2013年1-6月份天津商品房市场继承了12年下半年的旺销之势，市场出现了阶段性的恐慌性购房后逐步理性回归，整个楼市处于稳定发展阶段
天津房地产市场发展较为平稳，供求基本平衡，未来发展前景乐观
发展阶段
发展阶段
第一阶段
第二阶段
第三阶段
时间
历史遗留建筑
上世纪90年代
目前
概况
天津最早的别墅是第五大道地区遗留下来的，这批别墅经历了相当长的历史时期，所沉积的历史文化是其他别墅无法比拟的，已经成为独一无二的城市财富
别墅发展处于野蛮增长期，开发项目良莠不齐，有些项目由于规划较差，甚至拆掉重建，给别墅带来很多不利，但这一时期的别墅大多具有一定的自然资源
新财富阶层的出现，别墅消费门槛下移，出现了对别墅的多样化需求，市场呈现多样化，个性化的需求
典型项目
第五大道老建筑
万科花园新城
霞光道5号
项目照片
天津别墅市场主要经历三个发展阶段，随着品牌开发商的进入，别墅品质不断提升
板块划分
按天津行政区划分，别墅市场可分为市内六区，环城四区，远郊五县以及滨海新区几个板块
本项目位于市内六区，竞品项目主要分布于市内六区及环城四区，因此本方案对远郊五县以及滨海新区不做研究
南开区
和平区
河西区
河东区
河北区
红桥区
西青区
北辰区
东丽区
津南区
板块特征
市内六区：依托完善的配套设施、浓厚的生活氛围以及独特景观资源，吸引城市顶尖高端人群
依托资源：城市核心地段、齐备的设施、浓厚的商业及商务氛围、通达的交通条件、独特自然资源
目标客户：主要客户都是天津市的高端客户，包括政府高官、军区领导、高校领导、医生以及高端私营业主
产品类型：以联排、叠拼产品为主，单个楼盘规模在10万㎡左右。
销售价格：销售均价在30000元/㎡左右
板块特征
环城四区：依托自然生态资源，以及自身产品的打造，吸引市内高端居住人群
依托资源：较强的生态资源以及自身的产品打造。 目标客户：全市的高端客户，下属地区的高端客户。 产品类型：产品类型丰富，楼盘规模差异很大 销售价格：销售均价在10000-20000元/㎡左右
市场小结
A
B
C
天津别墅产品主要分布在近郊区县，中心城区别墅产品日渐稀缺
中心区别墅价格在3万元/㎡，近郊别墅在1-2万元/㎡，别墅价格主要受区域及产品影响
联排产品是市场供应的主力，随着城市发展，独栋产品的供应量稍有提升。
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